Договорные обязательства с собственниками, не являющимися членами ТСЖ
В доме, где создается ТСЖ, всегда найдутся собственники, которые не захотят вступать в товарищество по тем или иным причинам. Некоторые из них могут потребовать от ТСЖ заключения договора на предоставление жилищно‑коммунальных услуг.
С точки зрения надзорных органов, в частности жилищной инспекции и Роспотребнадзора, заключение подобных договоров отвечает интересам потребителей жилищных и коммунальных услуг, поскольку все права и обязанности в этом случае будут предельно конкретизированы.
С точки зрения ТСЖ заключение договоров на предоставление жилищно‑коммунальных услуг собственникам помещений, не вступившим в ТСЖ, не имеет смысла и становится лишней обузой. Дело в том, что все обязанности перед собственниками как потребителями жилищных и коммунальных услуг уже прописаны в действующем законодательстве:
- в части жилищных услуг – в ПП РФ‑2006–491, ПП РФ‑2013–290, Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда МКД от 2–03.2003 (утверждены постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170);
- в части коммунальных услуг – в ПП РФ‑2011–354.
Другое дело, что собственнику помещения удобнее, не читая эти документы, иметь на руках экземпляр договора, где будут прописаны права и обязанности сторон «от и до».
Вместе с тем ЖК РФ трактует вопрос заключения договора с собственниками помещений на предоставление жилищно‑коммунальных услуг с ТСЖ весьма противоречиво.
С одной стороны, согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ, договор управления МКД заключается между юридическими лицами, например между ТСЖ и управляющей организацией. Физические лица (собственники помещений) в этом контексте не упоминаются.
С другой стороны, согласно п. 6 ст. 155 ЖК РФ, собственники помещений в МКД, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за содержание жилого помещения и за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ.
Наконец, согласно п. 2 ст. 137 ЖК РФ, товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления МКД и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом договоры, в том числе о содержании и ремонте общего имущества.
С моей точки зрения, формировка «вправе» не означает императивного требования к исполнению. Так, ТСЖ вправе как заключить договор с УК, так и не делать этого. То же самое правило применимо и к собственникам помещений – нечленам ТСЖ.
Если общее собрание не утвердило форму договора на предоставление жилищно‑коммунальных услуг собственникам помещений, не являющимися членами ТСЖ, и заключение этого договора не предусмотрено уставом ТСЖ, то принудить ТСЖ к заключению подобного договора весьма сложно.
Как уже было отмечено, для ТСЖ особого смысла в таком договоре нет, поскольку обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности на помещение (пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ), а все обязанности по предоставлению жилищных и коммунальных услуг прописаны в действующем законодательстве.
Вместе с тем с точки зрения гражданского законодательства (ст. 435 ГК РФ) будет правильно, если ТСЖ разошлет нечленам товарищества оферты с проектом договора. Если собственник помещения не является членом ТСЖ и он оплачивает квитанции, выставленные ТСЖ после отправки оферты, это будет означать акцепт, то есть ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии (ст. 438 ГК РФ).
Таким образом, с учетом противоречивости норм жилищного законодательства можно сделать вывод о том, что в идеале желательно заключать договоры на предоставление жилищно‑коммунальных услуг с собственниками помещений – нечленами ТСЖ. Для этого рекомендуется утвердить типовой договор на общем собрании собственников помещений МКД.
Вместе с тем я советую решать данный вопрос в каждом конкретном случае индивидуально. Если собственники, не ставшие членами ТСЖ, требуют подписать с ними договор, стоит его заключить (кстати, факт такого договора облегчит ТСЖ задачу по взысканию задолженности с должников по судебному приказу). Если же собственники – нечлены ТСЖ своевременно оплачивают жилищные и коммунальные услуги, не требуя заключения договора, можно попробовать спустить данную ситуацию на тормозах и ничего не предпринимать.
Автор публикации
