Порядок заключения договоров ресурсоснабжения определен в Постановлении Правительства Российской Федерации от 14.02.2012 № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг» (далее ПП РФ‑2012–124).

ТСЖ обязано обратится в РСО для заключения договора ресурсоснабжения не позднее 7 дней со дня государственной регистрации ТСЖ в ФНС (п. 5 Постановления Правительства РФ от 14.02.2012 № 124).

Для заключения договора ресурсоснабжения в РСО необходимо предоставить следующие документы:

• правоустанавливающие документы ТСЖ (свидетельство о государственной регистрации и ИНН ТСЖ, документы, подтверждающие полномочия лица, выступающего от имени исполнителя, то есть протокол общего собрания или заседания правления ТСЖ о выборе председателя);

• документы, подтверждающие наличие у исполнителя обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу потребителям, пользующимся помещениями в многоквартирном доме (жилым домом), указанном в заявке (оферте), таким документом является протокол общего собрания собственников помещений МКД, а также устав ТСЖ;

• документы, подтверждающие факт подключения (технологического присоединения) МКД в установленном порядке к централизованным сетям инженерно‑технического обеспечения, по которым осуществляется подача соответствующего вида коммунального ресурса (то есть согласованный технический проект, топосъемку, однолинейную схему электроснабжения и т. п.);

• документы об установке и приеме в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета (при наличии такого прибора) с приложением акта поверки работоспособности;

• протокол общего собрания собственников помещений, на котором принято решение о внесении собственниками и пользователями помещений платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям (если такое решение принято);

• документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения и об общей площади помещений в многоквартирном доме, включая помещения, входящие в состав общего имущества МКД, или о размере площади жилого дома и отапливаемых помещений надворных построек, а также размере площади земельного участка, не занятого жилым домом и надворными постройками;

• иные документы, предусмотренные нормативными правовыми актами, регулирующими отношения в сфере электроэнергетики, теплоснабжения, водоснабжения и (или) водоотведения, поставки газа для целей оказания коммунальных услуг пользователям жилых и нежилых помещений в МКД и жилых домах.

В том случае, если каких‑либо документов у ТСЖ нет, первоначально можно предоставить в РСО документы, которыми ТСЖ располагает. В дальнейшем придется постепенно доносить или досылать все недостающие документы. Отказ в заключении договора ресурсоснабжения ТСЖ не допускается (п. 14 ПП РФ‑2012–124).

Главное, обратиться в РСО для заключения договора ресурсоснабжения в течение 7 дней с момента государственной регистрации ТСЖ. Если ТСЖ этого не сделает, РСО вправе принудить ТСЖ заключить договор ресурсоснабжения через суд, но это также не быстрая процедура, а переписываться с РСО при отсутствии договора можно если не годами, то уж точно месяцами.

Правление ТСЖ должно иметь четкое представление о том, что такое РСО. Моя точка зрения, основанная на опыте общения с разными РСО, состоит в том, что РСО – это «хищники», архаичные неповоротливые монополисты. Институт ТСЖ в этих организациях не любят, и идти навстречу представителям товариществ не хотят.

Ни в коем случае не рекомендуется спешить с заключением договора с РСО. Договор в части прав и обязанностей сторон должен быть неоднократно вычитан и проанализирован правлением ТСЖ (лучше всего это делать с юристом от ТСЖ).

РСО не только легко может включить кабальные и невыполнимые условия в договор (безакцептное снятие денег со счета ТСЖ, нереалистичный срок оплаты счетов РСО или иные фокусы), но также будет пытаться повесить на балансовую ответственность ТСЖ свои сети для того, чтобы жители МКД оплачивали коммерческие потери РСО по энергоресурсам и платили РСО за обслуживание их же сетей, если что‑то где‑то прорвет.

В переговорах с РСО товарищество собственников жилья должно по умолчанию исходить из того, что договор ресурсоснабжения в первоначальном варианте являет собой кабальную сделку, на которую ТСЖ не должно идти ни в коем случае (так как после подписания договора изменить его условия уже не получится).

Не нужно бояться, что если не будет договора ресурсоснабжения, то в один прекрасный момент будут отключены газ, свет и вода. Ничего подобного не произойдет. Кроме того, ничто не мешает ТСЖ месяцами оплачивать счета, выставляемые РСО без наличия основного договора ресурсоснабжения, пока ведется переговорный процесс. В переговорах нужно исходить из того, что не ТСЖ нуждается в РСО, а наоборот. Приучите руководство РСО к этой мысли и не позволяйте им доминировать в переговорном процессе.

На стадии переговоров не следует стесняться вносить изменения в пункты договора. П. 3 ПП РФ‑2012–124 устанавливает, что договоры ресурсоснабжения заключаются в порядке, установленном гражданским законодательством (с учетом особенностей данного договора). Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а сами стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Таким образом, привычный аргумент РСО, что «договор типовой и одинаковый для всех», является ложным утверждением. Если ТСЖ не нравятся отдельные пункты договора, сроки или порядок предоставления той или иной информации по договору, дата оплаты счетов или иные условия, это должно быть отражено в протоколе разногласий (срок ответа на протокол разногласий – 30 дней с момента получения).

Протокол разногласий должен быть согласован и подписан руководством РСО. Не подписывайте основной договор ресурсоснабжения до согласования протокола разногласий. Протокол разногласий строится в виде таблицы, в левой колонке которой указана редакция части договора, которую предлагает РСО, а в правой колонке – редакция ТСЖ.

Протоколов разногласий может быть сколько угодно много. Как уже было отмечено, переписываться с РСО до того момента, пока не будут достигнуты договоренности по всем вопросам, можно очень долго без каких‑либо для ТСЖ последствий. Тепло или свет ТСЖ никто не отключит, а вот если руководство ТСЖ не глядя подпишет договор ресурсоснабжения и возьмет на баланс кучу чужих сетей (по которым будут выставляться потери), избавиться от них в дальнейшем будет практически невозможно, и жителям придется «нести этот крест».

Для понуждения ТСЖ к заключению договора на условиях РСО могут использовать следующий трюк – пожаловаться в жилищную инспекцию на то, что ТСЖ намеренно уклоняется от заключения договора. В этом случае жилищная инспекция может выдать ТСЖ предписание на заключения договора в указанные сроки. Предписание и угроза штрафа оказывают психологическое давление, вынуждающее ТСЖ подписать договор на условиях РСО. Однако паниковать не стоит, так как предписание жилищной инспекции можно обжаловать как в самом органе жилищного надзора, так и в прокуратуре. В жалобе необходимо сделать акцент на то, что жилищная инспекция не имеет права бесцеремонно вмешиваться в переговорный процесс между хозяйствующими субъектами и выступать на стороне одного из них. В этом случае прокуратура обязательно отменит предписание жилищной инспекции на заключение договора ресурсоснабжения в заданные сроки, а ТСЖ вернется к переговорному процессу с РСО в спокойной обстановке.

Существенные условия договора ресурсоснабжения определены в п. 17 ПП РФ‑2012–124. На что нужно обратить внимание при заключении договора с РСО?

1. Нельзя соглашаться на безакцептное снятие денег со счета ТСЖ. Некоторые РСО включают такой пункт в договор. Безакцептное снятие денег означает, что при выставлении счета от РСО напрямую в банк, в которым открыт счет ТСЖ, требуемая сумма автоматически снимается (или замораживается, пока она не будет набрана) в пользу РСО. В этом случае ТСЖ лишается возможности рассчитываться с другими контрагентами (если денег не хватает, а счет заморожен).

2. При формулировании обязанностей сторон нельзя допускать формулировки «иное», «прочее» и т. п. Все обязанности должны быть предельно четкие и конкретизированные.

3. Внимание к срокам исполнения обязательств по договору. Например, в договоре может быть прописана обязанность оплаты счетов РСО до 20‑го числа месяца, следующего за истекшим. Если квитанции жителям дома будут выставлены 15‑го числа месяца, следующего за истекшим, погасить долг перед РСО до 20‑го не получится – жители просто не успеют оплатить счета. Таким образом, ТСЖ будет каждый месяц нарушать условия договора и числиться в должниках.

4. Очень важный вопрос – порядок предоставления показаний по ОПУ. В каждой РСО этот порядок свой. Например, ТСЖ передает показания в РСО до 5‑го числа месяца, следующего за истекшим. РСО выставляет ТСЖ счет до 10‑го числа. До 15‑го числа ТСЖ выставляет квитанцию собственникам жилья, которые должны оплатить ее до 25‑го числа. А до 30‑го числа ТСЖ рассчитывается с РСО по долгу за предыдущий месяц.

Показания по ОПУ предоставляются систематически и без задержек. Следует прописать в договоре обязанность РСО принимать показания исключительно по электронной почте. Как уже было отмечено, РСО работают по архаичным схемам: в назначенные присутственные дни председатели ТСЖ должны приезжать с показаниями в РСО и стоять в очереди, пока эти показания примут. Это порочная и унизительная практика. На основании показаний, которые ТСЖ предоставляет в РСО, РСО получает деньги от ТСЖ. Само ТСЖ за эти хлопоты в пользу РСО никаких денег не получает. Таким образом, получить показания нужно больше РСО, чем ТСЖ.

Поэтому рекомендуем прописать пункт в договоре, согласно которому предоставление всех показаний (а также вся переписка и корреспонденция) будут осуществляться исключительно по электронной почте (в соответствии с п. 24 Постановления Правительства РФ от 18.11.2013 № 1034 «О коммерческом учете тепловой энергии, теплоносителя»). Это минимизирует временные и финансовые (экономия на услугах «Почты России») издержки ТСЖ.

КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ

ФОРМЫ ДОКУМЕНТОВ ПО ЖКХ

ФОРМЫ ЖКХ ЗАПРОСОВ С КОММЕНТАРИЯМИ

0

Автор публикации

не в сети 5 часов

GarryB83

0
Комментарии: 0Публикации: 1077Регистрация: 17-07-2018

0 комментариев

Добавить комментарий