На какой пункт в договоре аренды арендатору нужно обратить особое внимание
При подписании договора аренды настоятельно рекомендую внимательно изучить раздел договора, посвященный его расторжению. Дело в том, что только в 1 % договоров аренды можно встретить пункт договора, позволяющий расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, предупредив об этом арендодателя за какой‑то период времени. А в остальных случаях в договоре аренды мы увидим примерно такие формулировки:
5. Расторжение договора аренды
5.1. Договор аренды может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон.
5.2. Арендодатель имеет право на одностороннее расторжение договора в следующих случаях:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
5.3. Арендатор имеет право на одностороннее расторжение договора в случаях, установленных действующим законодательством (ст. 620 Гражданского кодекса РФ):
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Обратите внимание, что такого основания расторжения договора аренды со стороны арендатора, как, например, «отпала необходимость в аренде» или «прекращение предпринимательской деятельности» действующим законодательством не предусмотрено. Почему арендатор обычно приходит к мнению о том, что договор аренды можно расторгнуть в любое время? Да только потому, что в договоре обычно присутствует такая формулировка: «При досрочном расторжении договора аренды арендатор обязан предупредить арендодателя в письменном виде не менее чем за месяц (два, три) до даты расторжения договора». Именно этот пункт позволяет думать, что арендатору достаточно уведомить своевременно арендодателя о досрочном расторжении договора, заплатить аренду, подписать акт приема‑передачи и на этом все отношения между арендатором и арендодателем прекращены. Вот тут‑то и кроется сюрприз нашего законодательства. И заключается он в следующем: уже после подписания акта приема‑передачи арендуемого ранее помещения и проведения всех расчетов бывший арендатор получает от бывшего арендодателя требование: оплатить арендную плату за период – от даты его расторжения до даты срока окончания действия договора.
И вот пример. Молодой человек после окончания вуза (кстати, на юриста он учился) решил открыть свое юридическое агентство. Нашел помещение, заключил договор аренды (на 11 месяцев) и стал заниматься поисками клиентуры. Но, может, не было опыта в привлечении клиентов, может, никто не хотел доверять решение своих юридических проблем неопытному начинающему юристу, клиентов практически не было. Через три месяца деньги на аренду у него закончились, да к тому же подвернулась интересная вакансия помощника адвоката. Появилась потребность договор аренды расторгнуть. А по договору – срок предупреждения о расторжении – 1 месяц, а в случае, если этот срок не соблюдается, то уплаченный при заключении договора обеспечительный платеж, который равнялся месячной арендной плате, засчитывается в счет погашения аренды за последний месяц аренды. Таким образом, потеряв обеспечительный платеж, но подписав при этом акт приема‑передачи помещения, молодой юрист подумал, что все отношения с арендодателем у него теперь прекращены. Каково же было его удивление, когда через неделю после подписания акта приема‑передачи он получил требование оплатить аренду за период – с даты подписания акта приема‑передачи до даты окончания срока договора (т. е. еще за семь месяцев аренды). А еще большее удивление у него было тогда, когда он проиграл бывшему арендодателю суд и ему пришлось найти деньги на оплату аренды за срок, в течение которого помещением он даже не пользовался. Ссылку же на то, что подписание акта приема‑передачи помещения являлось, по сути, взаимным соглашением сторон о расторжении договора аренды, суд не посчитал обоснованным, указав на то, что такое соглашение сторон должно было быть оформлено в письменном виде, и акт приема‑передачи помещения к такому соглашению не относится.
Вероятно, именно так и становятся опытными юристами, обучаясь на своих ошибках.
А вот вам и рекомендация: при заключении договора аренды (если вы арендатор, конечно) обязательно укажите такую формулировку в разделе «Расторжение договора»: «Договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендатора без указания причин расторжения такого договора, при условии, что арендатор уведомит об этом арендодателя в срок не позднее чем за 30 календарных дней до даты расторжения».
Автор публикации
