Что еще выяснить до заключения договора аренды
Вот вам список вопросов, на которые вы четко должны знать ответы, прежде чем подписывать договор аренды:
– стоимость аренды: из чего состоит? Коммунальные услуги входят в стоимость аренды или оплачиваются отдельно? Если отдельно – то каким образом? Кому? На основании чего? За что еще придется платить, кроме как за коммунальные услуги? Может, за охрану? Пожарную сигнализацию? Вывоз мусора? Уборку? Лично приходилось арендовать помещение, собственник которого одновременно с договором аренды предлагал подписать договор на уборку помещения. Причем своими силами почему‑то уборкой заниматься было нельзя, клининговую компанию приглашать тоже нельзя, и единственный выход – платить завышенные тарифы за уборку «дружественной» фирме собственника помещения;
– будущий арендодатель обозначил цену аренды с НДС или без НДС? А сам он плательщик НДС? Просто именно плательщики НДС грешат следующим: говорят, что цена аренды, допустим, 1000 руб. кв. м. А по договору уже выходит 1200 руб. за кв. м. Почему? Потому, что сначала назвали стоимость аренды без НДС;
– есть ли ограничения доступа в арендуемое помещение? Например, вход только по пропускам (не думаю, что вам будет удобно каждому клиенту, даже потенциальному, оформлять пропуск). Или запрет на допуск в нерабочее время. Я сама в городе Симферополе вынуждена была пять лет арендовать помещение с ограничением на работу в выходные и праздничные дни. Предпочитаю начинать свой трудовой день рано, часов в 6 утра. Но это было невозможно в симферопольском офисе, так как двери здания открывались только в 8:00, при этом в 20:00 помещение нужно было покинуть в любом случае, даже если есть работа, которую «недоработал». В субботу можно было работать только с 9:00 до 14:00, а в воскресенье и «красные дни календаря» попасть в арендуемый офис было просто нереально;
– а кто собственник помещения? Да, да, мы о том, что договор аренды заключается исключительно с собственником либо его доверенным лицом, уже рассмотрели. Теперь речь идет о статусе собственника: он предприниматель? юрлицо? просто физическое лицо? Безопасно и просто для вас – заключить договор аренды с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Дело в том, что сдавать в аренду объекты коммерческой недвижимости лица, не имеющие статуса индивидуальных предпринимателей, в большинстве случаев не могут. Арендодателем может выступать юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, но не физическое лицо. Это объясняется тем, что сдача в аренду объектов коммерческого назначения на регулярной основе – это предпринимательская деятельность, осуществлять которую возможно только после государственной регистрации. В последние годы сложилась интересная судебная практика по данному вопросу, из которой можно сделать простой вывод: сдача в аренду нежилых помещений для осуществления в них предпринимательской деятельности на систематической основе отвечает всем признакам предпринимательской деятельности, а лица, которые являются арендодателями, не зарегистрированными в качестве предпринимателей, все чаще привлекаются к административной (а в некоторых случаях – и к уголовной) ответственности за осуществление незаконной предпринимательской деятельности.
С одной стороны, привлечение арендодателя к ответственности за незаконное предпринимательство – это вроде как сугубо его личные проблемы. Но с другой – для арендатора тоже есть немало «заморочек», если арендодатель – обычный гражданин, не имеющий статуса индивидуального предпринимателя. Например, таких:
– при выплате арендной платы физическому лицу, не имеющему статуса предпринимателя, арендатор выступает налоговым агентом и обязан со стоимости аренды удержать и перечислить НДФЛ (налог на доходы физических лиц);
– удерживая и перечисляя НДФЛ, необходимо будет данные выплаты отражать в ежеквартальном налоговом отчете 6‑НДФЛ и ежегодном отчете 2‑НДФЛ. А это только лишние действия для арендатора.
А еще собственником помещения может быть орган местного самоуправления (например, администрация города или района), субъект Федерации и даже сама Российская Федерация. Чаще всего, конечно, встречаются ситуации, когда арендуется муниципальное имущество. При заключении договора аренды муниципального имущества нужно помнить о том, что фактически ваши затраты на аренду такого имущества будут на 20 % больше, чем стоимость арендной платы. Это связано с тем, что при аренде муниципального имущества арендатор является налоговым агентом по налогу на добавленную стоимость и должен платить дополнительно в бюджет 20 % НДС от стоимости установленной арендной платы. Причем должен не только этот налог платить, но и сдавать налоговые декларации по НДС (независимо от применяемой им системы налогообложения).
Автор публикации
