Межевание территории многоквартирного дома: плюсы и минусы
Одним из вопросов, который необходимо решить вновь созданному ТСЖ, является принятие решения о межевании, то есть определении границ земельного участка в горизонтальной плоскости и постановке земельного участка на кадастровый учет.
Согласно ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом (с элементами озеленения и благоустройства) включается в состав общего имущества МКД. Таким образом, земельный участок, занимаемый МКД, уже принадлежит дому в силу закона (не будучи оформленным в общедомовую собственность).
Вместе с тем оформление земельного участка в общедомовую собственность, позволяющую им распоряжаться, происходит только после определения границ и размера земельного участка (межевания) и постановки его на кадастровый учет (с присвоением кадастрового номера, который подлежит занесению в кадастровый реестр).
Процедура межевания и постановки земельного участка на учет не является приватизацией земли, так как передачи земли в собственность не происходит (она уже находится в собственности в силу закона), однако при межевании земельный участок надлежащим образом оформляется.
Каковы последствия отказа от межевания придомовой территории и оформления земельного участка в общедомовую собственность?
• Риск точечной застройки без должного соблюдения градостроительных нормативов либо перекраивание границ земельного участка не в пользу собственников МКД.
• Невозможность распоряжаться земельным участком (например, поставить шлагбаум).
• Отсутствие оснований требовать благоустройства и уборки дворовой территории с ТСЖ (так как точные границы земельного участка не определены).
• Без межевания жилой дом не может участвовать в программе капитального ремонта и получить денежные средства из федерального бюджета, то есть капитальный ремонт будет осуществляться только за счет средств собственников помещений в доме.
Соответственно преимущества межевания придомовой территории и оформления земельного участка в общедомовую собственность определяются как:
• невозможность точечной застройки во дворах (застройщики пользуются тем, что отдельные земельные участки не оформлены в общедомовую собственность, перекраивают границы в свою пользу и строят на таких участках новые дома);
• законное право распоряжаться земельным участком (например, сдать его часть в аренду третьим лицам или поставить по периметру участка забор);
• точное представление о территории, за содержание и ремонт которой собственники МКД платят деньги.
Не следует проводить межевание до тех пока, не будут заключены договоры ресурсоснабжения с РСО с подписанными актами разграничения балансовой и эксплуатационной ответственности между ТСЖ и РСО. Если межевание проведено до заключения договора ресурсоснабжения с РСО, это дает РСО лишний козырь в требовании принятия на баланс внешних подземных сетей (теплотрассы, водопровода и канализации).
Следует отметить, что земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектом налогообложения по земельному налогу (п. 6 ст. 389 НК РФ). Таким образом, налог за землю, оформленную в общедомовую собственность, не платится.
Решение о межевании принимается общим собранием (пп. 2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ) большинством, не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Повестка вопросов общего собрания, принимающего решения о межевании земельного участка, может иметь такой вид:
• О принятии решения о проведении кадастровых работ в отношении земельного участка, на котором находится МКД, определении источника финансирования указанного вида работ.
• О принятии решения о выборе уполномоченного лица (лиц), ответственного (ответственных) за координацию действий, связанных с проведением кадастровых работ в отношении земельного участка, на котором находится МКД.
Обязательно следует определить источник финансирования кадастровых работ и предусмотреть такую статью расходов в смете доходов и расходов. Если источник не определен, финансирование кадастровых работ будет нецелевым использованием денежных средств.
Автор публикации
