Как ТСЖ может отказаться от роли исполнителя коммунальных услуг: модель
Сейчас действующим законодательством установлена специальная правоспособность ТСЖ, в рамках которой товарищество обязано предоставлять коммунальные услуги потребителям (п. 1 ст. 135 и п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).
При этом в квитанции, которую выставляет ТСЖ, до двух третей суммы составляют платежи в пользу ресурсоснабжающих организаций, поставляющих МКД коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг. В любом МКД всегда найдутся должники, временные либо злостные, они потребляют коммунальные и жилищные услуги, но не оплачивают их вовремя. При этом ТСЖ должно рассчитаться с РСО в срок и в полном объеме, то есть средства, которые собираются собственниками на содержание и ремонт дома, отдаются монополистам в лице РСО.
Такой порядок предоставления коммунальных услуг негативно влияет на деятельность ТСЖ. Немало ТСЖ (а также ЖСК и управляющих организаций) банкротятся, поскольку не могут нести бремя по предоставлению коммунальных услуг.
- Вопросы по работе ТСЖ
- Вопросы по работе управляющих компаний
- Эксплуатация и ремонт жилья
- Оплата за жилье и коммунальные услуги, предоставление льгот
- Общие вопросы коммунального хозяйства
Ситуация с предоставлением коммунальных услуг требует срочного реформирования, и, по всей видимости, власть это понимает. В момент подготовки книги в печать в Государственной думе подготовлен к рассмотрению законопроект № 173562–6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в целях совершенствования порядка внесения платы за коммунальные услуги», согласно которому в ЖК РФ будут внесены следующие изменения:
• в ст. 155 предполагается ввести фразу: «Ресурсоснабжающая организация, которая получает плату за коммунальные услуги, несет ответственность за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям, установленным Правительством Российской Федерации в Правилах предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах»;
• из п. 1 ст. 161, в котором идет речь о требования к деятельности по управлению МКД, предлагается исключить фразу «а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме».
Очевидно, что ресурсоснабжающие монополисты будут противиться принятию такого закона, поскольку тогда им придется официально работать с конечным потребителем – физическими лицами и самим вести учет потребленных коммунальных услуг, формировать и выставлять квитанции. Однако отказ от реформирования сферы коммунальных услуг и дальнейшее противодействие монополистов принятию этого или любого иного аналогичного закона, согласно которому исполнителем коммунальных услуг будут являться РСО, могут привести огромное количество ТСЖ, ЖСК и управляющих организаций к банкротству.
Согласно разъяснениям, полученным от председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Г. П. Хованской, предполагается, что в новой системе договорных отношений по поставке коммунальных ресурсов в МКД, РСО будут заключать договоры ресурсоснабжения непосредственно с собственниками помещений, представлять интересы которых должно юридическое лицо, осуществляющее управление МКД.
Но пока эти изменения рассматриваются, что может сделать ТСЖ, если его правление и собственники помещений МКД готовы пойти на конфронтацию с РСО? Можно использовать следующую модель поведения для отказа от роли исполнителя коммунальных услуг.
Согласно п. 15 ПП РФ‑2011–354, ТСЖ приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты его государственной регистрации, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному ТСЖ с РСО.
В соответствии с п. 4 Правил, утвержденных ПП РФ‑2012–124 г., ТСЖ обращается в РСО для заключения договора ресурсоснабжения в том случае, если на ТСЖ в соответствии с договором управления МКД (в том числе заключенным с управляющей организацией) или уставом ТСЖ возложена обязанность по предоставлению потребителям коммунальных услуг.
Эти нормы являются в определенном смысле лазейкой для ТСЖ, не желающего брать на себя функцию исполнителя коммунальных услуг. До тех пор, пока председатель или управляющий ТСЖ не поставит свою подпись на договоре о приобретении коммунального ресурса, ТСЖ не является исполнителем коммунальных услуг. А если уставом ТСЖ не предусмотрена обязанность предоставления коммунальных услуг, ТСЖ не обязано заключать договоры на покупку коммунального ресурса.
Отметим, что в ст. 137 и 138 ЖК РФ (права и обязанности товарищества собственников жилья) нет ни слова об обязанности ТСЖ предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений. Эта обязанность обычно навязывается товариществу муниципальными властями и РСО. По моему мнению, упоминаемые в ЖК осуществление деятельности по предоставлению коммунальных услуг (п. 1 ст. 135 ЖК РФ) и несение ответственности за предоставление коммунальных услуг (п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ) не означают, что Жилищный кодекс прямо обязывает ТСЖ предоставлять коммунальные услуги.
Чтобы заплатить РСО на основе типового договора ресурсоснабжения, ТСЖ для покрытия долгов неплательщиков коммунальных услуг вынуждено тратить средства, собранные на содержание и ремонт дома, ведь других денежных средств ни ЖК РФ, ни смета расходов ТСЖ не предусматривают. Это абсолютно неприемлемо, так как вынуждает ТСЖ нарушать закон и может привести к банкротству. Руководители ТСЖ поневоле нарушают требования ЖК РФ и устава ТСЖ и подпадают под действие ст. 7.22 КоАП РФ («Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов»), ч. 3. ст. 160 УК РФ («Присвоение или растрата»), ст. 159 УК РФ («Мошенничество»), ст. 285 УК РФ («Злоупотребление должностными полномочиями»).
Чтобы попытаться реализовать отказ ТСЖ работать по договорам на покупку коммунального ресурса РСО, общее собрание может включить в повестку следующие вопросы:
• О принятии решения о запрете заключения договоров от имени ТСЖ на приобретение коммунальных ресурсов от РСО.
• О принятии решения о заключении договоров на приобретение коммунальных ресурсов от ресурсоснабжающих организаций от имени собственников, в их интересах и за их счет.
Таким образом, общее собрание вправе запретить ТСЖ заключать договоры о приобретении коммунального ресурса у РСО, в результате чего исполнение обязанности по предоставлению коммунальных услуг не будет начато.
Обычно РСО направляет оферты двух экземпляров договоров на подпись в ТСЖ. В ответ ТСЖ должно составить протокол разногласий, отразить в нем те условия, которые идут в русле решения общего собрания ТСЖ и устраивают правление ТСЖ. Общий смысл содержащихся в протоколе разногласий поправок к договору ресурсоснабжения должен сводиться к тому, что ТСЖ осуществляет общую координацию действий между РСО и потребителями коммунальных услуг, выполняя посреднические или представительские функции (например, передает показания, следит за температурой воды и т. п.), но не покупает коммунальные ресурсы.
Определив эти условия, ТСЖ должно подписать протокол разногласий вместе с договором ресурсоснабжения и вручить его под роспись в РСО. Подчеркнем еще раз: при таком подходе ТСЖ заключает не договор на приобретение коммунальных ресурсов у РСО, а договор на координацию действий между РСО и потребителями.
РСО может использовать как юридическую лазейку факт акцепта, то есть ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Совершение ТСЖ, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т. п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (п. 1 и 2 ст. 438 ГК РФ).
С учетом сказанного ТСЖ с самого начала важно определиться относительно того, хочет ли оно быть исполнителем коммунальных услуг или нет.
Обращаю внимание, что в настоящее время предложенная выше модель поведения ТСЖ носит теоретический характер. Ее полноценная реализация будет возможна лишь после того, как законодатели прямо обяжут РСО, которые получают плату за коммунальные услуги, нести прямую ответственность за предоставление коммунальных услуг (законопроект № 173562–6).
ТСЖ должны отдавать себе отчет, что исполнение коммунальных услуг – тяжелейшее бремя ответственности, а типовые договора ресурсоснабжения, формы которых утверждены правительством, – это кабала, от которой сложно избавиться и благодаря которой ТСЖ бесправно и беззащитно перед ресурсоснабжающими организациями.
Автор публикации
