Как противостоять попыткам РСО навязать на баланс ТСЖ внешние инженерные сети
Противостоять давлению РСО весьма сложно, поскольку обычно председатели или управляющие ТСЖ подписывают договор ресурсоснабжения со всеми приложениями, а потом пытаются разобраться в том, что именно они подписали.
Политика РСО‑монополиста понятна и предсказуема: повесить на баланс ТСЖ собственные (или бесхозяйные) сети, чтобы впоследствии выставлять коммерческие потери (например, тепловой энергии) по непрозрачным схемам расчета, то есть зарабатывать на ТСЖ, делая деньги из «воздуха».
ТСЖ всеми силами должно противостоять попыткам РСО навязать на баланс ТСЖ внешние инженерные сети:
1. Все инженерные коммуникации, расположенные на земельном участке, должны передаваться собственникам по отдельному акту приема‑передачи, а состав общего имущества (в части, превышающей установленный законом обязательный перечень) определяется собственниками помещений на общем собрании (пп. «А» п. 1 ПП РФ‑2006–491). Если инженерные сети были переданы РСО товариществу собственников жилья с соблюдением законных процедур, оформлены в общедомовую собственность и общее собрание согласилось с этим (приняв сети на баланс ТСЖ), вероятность отказаться от инженерных сетей, расположенных на земельном участке, низка. Однако в 90 % случаев РСО не соблюдают установленные законом процедуры, а ТСЖ принимают на баланс чужие (бесхозяйные) сети. Правление ТСЖ ни в коем случае не должно допустить этого.
2. Если сети не были оформлены должным образом на баланс ТСЖ, начинает действовать п. 3 и 4 ПП РФ‑2006–491, где сказано, что:
• при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре;
• в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
Таким образом, действия ТСЖ по отказу от принятия на баланс чужих инженерных сетей должны следовать следующему пошаговому алгоритму:
1. Если РСО подготовила договор, в котором ТСЖ предлагается принять на баланс инженерные сети, расположенные на земельном участке ТСЖ, необходимо заказать официальные выписки из Реестра. Это можно сделать дистанционно через сайт http://rosreestr.ru. Лучше всего, чтобы выписку заказывало физическое лицо (можно наделить одного из членов правления таким правом на заседании правления ТСЖ), так как стоимость выписки на один объект для физического лица на 2016 г. составляла 200 руб., а для юридического лица – 600 руб.
2. После того как выписка из Реестра по спорным инженерным сетям получена и в ней нет сведений о том, что спорные сети являются общедомовым имуществом ТСЖ, необходимо обратиться в районную прокуратуру по месту нахождения РСО и в ФАС. Можно также самостоятельно подать иск в суд.
3. Особенно опасная ситуация для РСО возникает, если в счете‑фактуре для ТСЖ были выставлены потери и ТСЖ их оплатило. В этом случае произошло хищение чужого имущества (160 УК РФ), так как РСО незаконно присвоило денежные средства ТСЖ и собственников (коль скоро тепловые сети, по которым выставлены потери, не являются общим имуществом). Помимо прокуратуры необходимо обращаться с жалобой на руководство РСО в Следственный комитет.
4. Наряду с обращением в надзорные инстанции очень полезно обратиться в местную администрацию и районную прокуратуру со следующей повесткой:
а) Определение обслуживающей теплосетевой организации для бесхозяйных тепловых сетей, В соответствии с п. 6 ст. 15 Федерального закона от 27.07.2010 № 190‑ФЗ «О теплоснабжении» в случае выявления бесхозяйных (не имеющих эксплуатирующей организации) тепловых сетей орган местного самоуправления до признания права собственности на указанные бесхозяйные тепловые сети в течение 30 дней с даты их выявления обязан определить организацию, тепловые сети которой непосредственно соединены с указанными бесхозяйными тепловыми сетями, или единую теплоснабжающую организацию в системе теплоснабжения, в которую входят указанные бесхозяйные тепловые сети и которая осуществляет содержание и обслуживание указанных бесхозяйных тепловых сетей. Заказанная в Реестре выписка будет являться документом, подтверждающим бесхозяйность тепловых сетей, а администрация будет обязана отнести данные сети на баланс той теплосетевой организации, к которой данные сети примыкают.
б) Определение обслуживающей (гарантирующей) организации для бесхозяйных сетей водоснабжения и водоотведения (канализирования).
Согласно п. 5 ст. 8 Федерального закона от 07.12.2011 № 416‑ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», в случае выявления бесхозяйных объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и канализационных сетей, путем эксплуатации которых обеспечиваются водоснабжение и (или) водоотведение, эксплуатация таких объектов осуществляется гарантирующей организацией либо организацией, которая осуществляет горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение и водопроводные и (или) канализационные сети которой непосредственно присоединены к указанным бесхозяйным объектам, со дня подписания с органом местного самоуправления передаточного акта указанных объектов.
Попытки обращения только в местную администрацию по этим вопросам скорее всего приведут к отпискам и неправомерным отказам. Администрация не захочет брать на баланс города лишние сети («Они обслуживают ваш дом – вы их и оплачивайте»). Поэтому будет полезно копию письма в администрацию послать в прокуратуру, тогда администрация будет обязана ответить не только ТСЖ, но прокуратуре.
Следование такому алгоритму делает РСО и городскую администрацию более сговорчивыми и помогает ТСЖ противостоять попыткам навязать на баланс дома внешние централизованные инженерные сети.
Автор публикации
