Лифты: как выбрать лифтообслуживающую организацию для ТСЖ
Значительная часть домов жилого фонда имеет в своем составе лифтовое оборудование. По некоторым данным, в общей сложности лифтами в России ежедневно пользуются 95 млн человек, которых обслуживают более 400 000 пассажирских и 100 000 специальных лифтов.
Лифт и стоимость его обслуживания (с сопутствующими работами) занимает существенную часть сметы доходов и расходов МКД. Это важная часть общедомового имущества, требующая надлежащего внимания и управления.
Рассказывая о передаче технической документации МКД прежней УК, я уже отмечал, что получение паспортов на лифты и ключей от шахты лифтов является первостепенной задачей вновь созданного ТСЖ. После того как все документы получены, необходимо выбрать компанию, которая будет обслуживать лифтовое оборудование.
В Москве техническим обслуживанием лифтов занимаются более 150 компаний. В регионах основную часть рынка обслуживания лифтов часто контролируют муниципальные предприятия.
Иногда муниципальные предприятия лифтового хозяйства, занимающие около 35 % рынка, передают часть МКД на обслуживание коммерческой компании, которая фактически аффилирована с государственным (муниципальным) монополистом. Это делается для того, чтобы не привлекать лишнее внимание со стороны надзорных инстанций, в частности, ФАС.
И все же, несмотря на известную монополизированность рынка услуг по техническому обслуживанию лифтов, сфера активно развивается, на рынок выходят новые игроки, которые, с одной стороны, демпингуют, с другой – предоставляют дополнительные сервисы:
1. Установление камер видеонаблюдения в лифтовых кабинах. Камера в лифте может оказаться очень полезным способом поддержания порядка в МКД. Ее наличие означает, что в лифтах не будут курить, мусорить и нарушать общественный порядок. Камера способна предотвратить ряд правонарушений, поскольку видеосигнал передается в диспетчерскую, которая может оперативно вызвать экстренную помощь.
2. Установление камер видеонаблюдения в подъезде. Речь идет прежде всего о лестничных площадках первых этажей, через которые проходит самый большой поток людей. Камеры фиксируют входящих и выходящих из подъезда, способствуя профилактике правонарушений, так как потенциальный грабитель лишний раз поостережется от совершения необдуманных поступков.
При установке камер наблюдения обязательно размещение таблички «Внимание! Ведется видеонаблюдение».
Каждый гражданин имеет конституционное право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, защиту своей чести и доброго имени (п. 1 ст. 23 Конституции РФ). Сбор, хранение, использование и распространение информации о частной жизни лица без его согласия не допускаются (п. 1 ст. 24 Конституции РФ). В Определении Конституционного Суда РФ от 09.06.2005 № 248‑О сказано, что право на неприкосновенность частной жизни (ст. 23, ч. 1 Конституции РФ) означает предоставленную человеку и гарантированную государством возможность контролировать информацию о самом себе, препятствовать разглашению сведений личного, интимного характера. Поскольку, находясь в лифте и не будучи предупрежденным о том, что ведется видеонаблюдение, человек способен поставить себя в неудобное положение и это может стать достоянием общественности, ТСЖ обязано предупреждать людей о том, что ведется видеофиксация. Одновременно с размещением камер видеонаблюдения будет правильным провести расклейку табличек о запрете курения в лифтах и подъездах.
Одни компании предлагают установить камеры за счет собственников помещений (с выплатой стоимости в рассрочку), другие соглашаются делать это бесплатно (на период срока действия договора между лифтообслуживающей организацией и ТСЖ). Отдельные лифтообслуживающие организации предлагают также компенсацию штатной уборщице за уборку лифтов (несмотря на то, что такая обязанность прямо возложена на ТСЖ) и осуществляют установку зеркал в лифтах (что формирует дополнительную лояльность данной организации, а заодно и ТСЖ).
Таким образом, общие правила по выбору лифтообслуживающей организации могут быть сведены к следующему:
1. Государственная (крупная, муниципальная) обслуживающая организация – не обязательно лучшая (а иногда и худшая, так как монополизм всегда губителен для рынка). При выборе необходимо исходить из набора дополнительных сервисных предложений, которые могут быть предложены ТСЖ.
2. При выборе компании по техобслуживанию лифтов важно местонахождение диспетчерской службы. Если МКД находится в одной части города, а компания в другой, то в экстренной ситуации ждать приезда ремонтников можно долго. Между тем, согласно ГОСТ Р 55964–2014 «Лифты. Общие требования безопасности при эксплуатации», время эвакуации пассажиров из кабины остановившегося лифта не должно превышать 30 минут с момента поступления информации в аварийную службу специализированной организации. Срок устранения неисправностей оборудования лифтов, эксплуатирующихся в жилищном фонде, не должен превышать одни сутки (п. 7.4.3).
3. Необходимо учесть наличие ремонтной базы у выбираемой организации, удостовериться, что у нее есть техника и кадры для выполнения договорных обязанностей.
Важным пунктом договора с лифтообслуживающей организацией должно стать определение взаимной ответственности и взаимных обязательств. Обычно в договорах прописано, что ответственность за надлежащую эксплуатацию лифтового оборудования несет обслуживающая организация. Однако на деле этого обязательства недостаточно. За ненадлежащую техническую эксплуатацию лифтов Ростехнадзор в любом случае штрафует ТСЖ как юридическое лицо или председателя ТСЖ как лицо должностное.
Чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, ответственность лифтообслуживающей организации в договоре должна быть максимально конкретизирована. Это реализуется путем добавления в договор такого пункта: «В случае административного взыскания со стороны надзорных инстанций, предметом которого стало нарушение правил безопасной эксплуатации лифтов со стороны лифтообслуживающей организации, ответственность лифтообслуживающей организации должна покрывать (быть сопоставимой) сумму (с суммой) административного взыскания со стороны надзорных инстанций».
В этом случае, если Ростехнадзор оштрафует ТСЖ за ненадлежащую эксплуатацию лифтового оборудования, у ТСЖ есть все основания потребовать сумму штрафа с лифтообслуживающей организации, которой платятся деньги за то, чтобы подобных штрафов не возникало. Следует настаивать на включении в договор пункта об ответственности именно в такой редакции, это позволить избежать проблем с надзорными органами.
Автор публикации
