Законодательные основы управления многоквартирными домами

Любое жилище, разумеется, нуждается в содержании и ремонте. Не являются исключениями и многоквартирные дома, в которых проживает наибольшая часть населения нашей страны.

Если у частного дома есть хозяин, то за состоянием своего жилища, он, конечно же, следит самостоятельно. Протекла крыша – починил, прогрызли завалинку мыши – заделал, отвалилась дверь – повесил обратно на петли.

С многоквартирными домами (далее также – МКД) – всё гораздо сложнее. Собственников квартир в таком доме много, для него требуется уже совершенно иной уровень управления. Кроме того, МКД гораздо более сложный объект с точки зрения коммуникаций. Вода, электричество, газ – все эти ресурсы необходимо доставлять потребителям в МКД. В МКД есть общее имущество, например, подъезд, которых нет в домах частных. А ведь общему имуществу тоже требуется содержание и ремонт! Кто должен нести за него ответственность в условиях множественности лиц, являющихся хозяевами квартир в таком доме? Кто будет чинить инженерные сети, которые находятся где‑то в подъезде или на чердаке? Кто подлатает давшую течь крышу или заменит водопроводные трубы в подвале?

Нужен тот, кто организует присмотр за столь сложным «организмом», как многоквартирный жилой дом, кто обладает необходимыми навыками для осуществления подобного ремонта.

Именно поэтому МКД и нуждается в соответствующем управлении. Иными словами, все жильцы в МКД нуждаются в получении сразу двух видов услуг: жилищных и коммунальных.

Жилищные услуги включают в себя всё, что необходимо собственникам помещений в МКД для надлежащего содержания общего имущества в доме:

– содержание и ремонт общего имущества (например, замена окон в подъезде);

– санитарное содержание общего имущества (например, услуги дворника, услуги по уборке подъездов);

– услуги по управлению общим имуществом и общими денежными средствами (например, организация на доме рекламных конструкций, работа с должниками).

Коммунальные услуги включают в себя:

– холодное и горячее водоснабжение;

– водоотведение;

– отопление;

– электроснабжение;

– газоснабжение.

И вот именно для того, чтобы собственники могли своевременно и качественно получать жилищные и коммунальные услуги, и существует управление МКД. Ведь если не поддерживать в надлежащем состоянии те же водопроводные стояки, то вода просто не дойдёт по потребителей из‑за протечек прогнивших труб, а если не чинить крышу, то все квартиры зальёт дождевой водой.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ (далее – ЖК РФ), существует три способа управления МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ):

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления МКД, в соответствии с ч.3 ст.161 ЖК РФ, выбирается на общем собрании собственников квартир и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

1) Непосредственное управление возможно только в МКД, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Безусловными положительными сторонами непосредственного управления являются отсутствие лишних расходов на управление, содержание и ремонт дома, а также чёткий контроль за расходами. Не нужно платить управляющей организации, можно всё делать своими силами. Но в то же время «самоуправцы» могут столкнуться со сложностями в части качества оказания жилищных услуг. Самостоятельно осуществить весь причитающийся дому комплекс услуг будет очень сложно – нужно искать профессионалов для осуществления текущего ремонта, заключать с ними договоры и обсуждать технические условия. Помимо этого, для проведения ремонта может понадобиться и специальное оборудование. Если ремонт нужно произвести максимально оперативно, то здесь тоже могут возникнуть проблемы – просить срочного исправления неисправностей не у кого, нужно всё делать своими силами! Нельзя просто снять трубку и позвонить диспетчеру, который пришлёт бригаду слесарей, «вооруженных» всем необходимым для устранения неисправностей. Нужно искать подрядчиков, готовых выполнить необходимые работы, либо производить коллективный ремонт силами самих жильцов.

Именно поэтому подобный способ управления возможен лишь в домах с относительно небольшим количеством квартир. Если дом состоит из нескольких сотен жилых помещений, и, если случилось что‑то серьёзное, а помочь оказалось некому, это может привести к настоящему коллапсу.

2) Управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Товарищества собственников жилья являются юридическими лицами.

С 01.09.2014 года товарищества собственников жилья (ТСЖ) создаются в организационно‑правовой форме товарищества собственников недвижимости (ТСН). Создаются они по решению собственников МКД.

В соответствии со ст.135 ЖК РФ, ТСЖ создаётся для целей управления общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставлению коммунальных услуг.

ТСЖ имеет право оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров иных лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

Создание ТСЖ не означает, что его членами автоматически становятся все собственники в данном доме, так как членство в ТСЖ возникает только на основании заявления собственника о вступлении в ТСЖ. В любой момент член ТСЖ может выйти из ТСЖ и собственник, не являющийся членом ТСЖ, может в любой момент вступить в ТСЖ.

Основными плюсами ТСЖ является то, что данная форма управления МКД позволяет активным собственникам более оперативно принимать самостоятельные решения по управлению, содержанию и текущему ремонту дома. Фонд на содержание МКД формируется за счёт членских взносов. На практике ТСЖ может столкнуться с проблемой, когда некоторые жильцы не захотят оплачивать такие взносы.

3) Самым распространённым вариантом управления многоквартирным домом является заключение договора с управляющей организацией.

Управляющая организация – это коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии.

Помимо вопроса о выборе одного из трёх вышеперечисленных способов управления, общее собрание собственников, остановившее свой взгляд именно на способе управления через управляющую организацию, должно выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.

В соответствии с ч.1 ст.162 ЖК РФ, при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в МКД с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

В соответствии с ч.2 ст.162 ЖК РФ, по договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД), обязуется:

– выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД;

– оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;

– предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам;

– осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор управления МКД заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет (ч.5 ст.162 ЖК РФ). При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч.8 ст.162 ЖК РФ). Кроме того, собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч.8.2 ст.162 ЖК РФ).

За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несёт ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.

Преимуществом управления МКД через управляющую организацию, по задумке, должно быть качественное и профессиональное предоставления всех причитающихся услуг.

Однако, что мы имеем на самом деле? К сожалению, де‑факто мы имеем то, что управляющие организации, в первую очередь, нацелены не на качественное и профессиональное предоставление услуг управления, а на получение всеми правдами и неправдами прибыли от оказания услуг. Кроме того, у собственников МКД практически не имеется по‑настоящему эффективных способов прямого контроля за результатами оказанных услуг, а также за целевым расходованием средств, которые такой управляющей организации выплачиваются.

Многочисленные судебные споры с управляющими организациями лишь подтверждают данные неутешительные тезисы.

Конечно, есть и добросовестные управляющие компании, которые ответственно подходят к своей работе, однако такие случаи, скорее являются исключением, нежели правилом.

Так давайте же разберемся, что же именно обязаны выполнять управляющие организации, и каким образом мы можем заставить их работать, а не заниматься исключительно сбором денежных средств с жильцов.