Состав общего имущества МКД, в отношении которого осуществляется управление
В соответствии с ч.1 ст.156 ЖК РФ, плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Такие требования устанавливаются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491) (далее – Правила содержания общего имущества в МКД).
Учитывая, что в соответствии с ч.2 ст.162 ЖК РФ управляющая организация по договору является ответственной за содержание и ремонт только общего имущества, очень важно установить, что к такому общему имуществу относится. Всё прочее имущество, не относящееся к общему, зоной ответственности УО уже являться не будет.
Если говорить в целом, то общее имущество – это такое имущество многоквартирного дома, которое обслуживает не одну квартиру, а несколько, или вообще все квартиры данного дома в целом.
В соответствии со ст.36 ЖК РФ, к общему имуществу в МКД относятся:
– помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
– иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально‑бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
– крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно‑техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В п.2 Правил содержания общего имущества в МКД, частично повторяя положения ст.36 ЖК РФ, уточняется, что в состав общего имущества включаются:
а) помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме.
К таким помещениям относятся: лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
Прим. Заметим, что балконные плиты тоже относятся к общему имуществу. Многие жильцы думают, что за балконные плиты ответственность должны нести они сами, но это не так. За состоянием балконных плит тоже обязана следить УО.
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно‑техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Кроме этого, в соответствии с п.п.5‑7 Правил содержания общего имущества в МКД, к общему имуществу МКД относятся:
– внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учёта холодной и горячей воды, первых запорно‑регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно‑технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
– внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе;
– внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учёта газа, а также приборов учёта газа, фиксирующих объём газа, используемого при производстве коммунальной услуги;
– внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
Прим. Данный пункт вызывал много вопросов. Если воспринимать написанное буквально, то получается, что «обогревающие элементы», т.е. радиаторы отопления, находящиеся внутри квартир и не обслуживающие более одной квартиры, тоже относятся к общему имуществу. Исходя из этого, получается, что за радиаторы, которые находятся внутри наших квартир тоже должна нести ответственность УО? Некоторые суды тоже воспринимали написанное в данном пункте буквально и иногда выносили судебные решения, в которых внутриквартирные радиаторы отопления признавались зоной ответственности УО.
Последние разъяснения по данному вопросу мы можем найти в Письме Минстроя России от 01.04.2016 №9506‑АЧ/04.
В Письме говориться, что согласно позиции Верховного Суда РФ, оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения. Обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений многоквартирного дома, в состав общего имущества не включаются.
При этом в Письме отмечается, что состав общего имущества многоквартирного дома в целях выполнения обязанности по его содержанию может быть определен собственниками помещений в таком доме. Определенный состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, является существенным условием договора управления многоквартирным домом, в связи с чем собственники помещений многоквартирного дома и управляющая организация в договоре управления многоквартирным домом путем составления соответствующего приложения к договору могут разграничить зону эксплуатационной ответственности по системе отопления, возложив ответственность за обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся в жилом (нежилом) помещении и обслуживающие одно помещение, на собственника данного помещения, а ответственность за стояки, отключающие устройства на ответвлениях стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, – на управляющую организацию.
Т.е. стояки отопления – признаются общим имуществом МКД, а радиаторы отопления – нет.
– внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно‑распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учёта электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учёта электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
Знание о том, что относится к общему имуществу дома чрезвычайно важно. Некоторые нечестные УО зачастую отказываются обслуживать общее имущество, ссылаясь на то, что оно к общему не относится, поэтому обслуживаться должно силами самих жильцов.
Например, в квартире протекает стояк холодной воды. Звонок в УО заканчивается посылом звонившего по известному адресу с отсылкой на то, что течёт у вас, вот сами и чините, управляющая тут ни при чём! Еще как при чём!
Какая температура воздуха должна быть в квартире или комнате, зимой или летом, чтобы было комфортно
В Правилах содержания общего имущества в МКД чёрным по белому написано, что внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, относятся к общему имуществу, соответственно, устранение любых неисправностей – это прямая задача УО! За это ей и платят деньги! Если УО отказывается выполнять свои прямые обязанности, то нужно заставить её работать, а если таким неисполнением вам причинён имущественный или моральный вред, то всё это можно и нужно взыскать с такой УО через суд.
В силу прямого указания п.15 Правил содержания общего имущества в МКД, вне зоны ответственности УО находится:
а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.
Ровно также, не входят в состав услуг и работ все остальные ремонтные работы, которые относятся исключительно к внутриквартирным вопросам, не связанным с общим имуществом МКД. Например, замена сифонов, установка раковин или унитазов, ремонт смесителей, а также прочее «внутреннее» квартирное обслуживание – это вотчина владельца жилища.
Повторимся, что все работы, связанные с общим имуществом, о котором было сказано выше – это поле деятельности УО. Поэтому любые неисправности и неполадки общего имущества должна устранять именно управляющая организация, а не жильцы своими силами. Никаких дополнительных взносов на непосредственный ремонт общего имущества УО взимать не имеет права – эти услуги уже оплачены той платой, которую мы вносим по договору управления. Если нужно заменить кусок металлической трубы в подвале, в которой образовался свищ, то приобретение металлоконструкции и её монтаж должны быть произведены силами и за счёт управляющей организации. Повторимся, данные работы оплачиваются жильцами по статье «Содержание и ремонт» и никаких дополнительных сборов денег в данном случае осуществляться не может.
В соответствии с п.16 Правил содержания общего имущества в МКД, надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путём заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (если управление не происходит самостоятельно или через ТСЖ).
Итак, УО обязаны надлежащим образом содержать общее имущество многоквартирного дома.
Согласно п.17 Правил содержания общего имущества в МКД, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
А как быть, если в соответствии с Правилами содержания общего имущества в МКД управляющие организации обязаны содержать определенный объём общего имущества, а в соответствии с договором такой объём получается меньше? Например, в Правилах написано, что перила – это общее имущество МКД, следовательно, отвечать за него должна управляющая компания. Но вот в договор те же перила включить забыли или не захотели. Как быть в такой ситуации? Кто должен приварить оторвавшийся от перил металлический прут?
Вопрос крайне интересный и не имеющий в настоящее время прямого законодательного регулирования. При этом одно весьма информативное Письмо Минрегиона РФ от 14.10.2008 №26084‑СК/14 «Об изменении практики осуществления государственного контроля за содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с новым жилищным законодательством Российской Федерации».
Данное Письмо содержит вывод о преимуществе договорных начал в правоотношениях между УО и собственниками.
В частности, в Письме говориться, что:
«Объём ответственности управляющих и подрядных организаций не может быть больше, чем объём обязательств по соответствующему договору, заключенному собственниками помещений с такими организациями.
Законодательство РФ не предусматривает возможности одностороннего установления управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, условий их оказания и выполнения, а также размера их финансирования. Эти положения должны быть согласно ч.3 ст.162 и ст.164 ЖК РФ указаны в заключенных договорах. В соответствии с п.17 Правил содержания общего имущества в МКД, содержания собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Услуги и работы, предусмотренные утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170 Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, являются обязательными для управляющей или подрядной организации только в случае указания на них в договоре. В других случаях указанные правила в соответствии с ч.3 ст.4 ФЗ от 27.12.2002 №184‑ФЗ «О техническом регулировании» имеют рекомендательный характер.
Жилищное законодательство не предусматривает обязанности выполнения услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД без соразмерной оплаты таких услуг и работ (п.п. 29 и 35 Правил содержания общего имущества в МКД).
В соответствии со ст.162 – 164 ЖК РФ, управляющая и подрядная организации отвечают по договорам только за выполнение услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Услуги и работы по содержанию и ремонту самого жилого помещения (т.е. имущества, не входящего в состав общего имущества в МКД) в соответствии с ч.10 ст.155 ЖК РФ выполняются в соответствии с иными договорами за отдельную плату;
Невыполнение управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД является нарушением правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и (или) жилых помещений, если из договора следует обязанность выполнить такую услугу или работу за соответствующую ей плату. Отсутствие в содержащемся в договоре перечне услуг и работ невыполненных услуг и работ свидетельствует об отсутствии обязанности выполнять не заказанные и не оплаченные услуги и работы, что свидетельствует об отсутствии в действиях управляющей или подрядной организации состава административного правонарушения независимо от наличия в договоре обязанности выполнять другие услуги и работы;
Необходимо учитывать, что для включения в договор работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД требуется решение общего собрания собственников помещений, принимаемое большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений. В случае отсутствия таких решений общего собрания собственников помещений управляющая или подрядная организация не вправе выполнять указанные услуги и работы и не может отвечать за последствия невыполнения таких работ и услуг, а органы государственной жилищной инспекции субъектов РФ не вправе давать предписания об их выполнении».
Какой из этого можно сделать вывод? Чем «грозит» жильцам приоритет договорных начал во взаимоотношениях с УО?
Собственникам помещений на общих собраниях необходимо следить, чтобы всё имущество, являющееся общим имуществом МКД, и которое нуждается в обслуживании управляющей организацией, было включено в договор с этой управляющей организацией. В этом случае, УО не удастся отвертеться от выполнения своих обязанностей или выплаты штрафных санкций в случае их неисполнения или ненадлежащего исполнения.
Например, довольно много споров вызывает такое общее имущество МКД как домофон. Домофоны в настоящее время установлены практически во всех МКД. Представляется, что никто не будет оспаривать, что домофон как оборудование, находящееся в многоквартирном доме и обслуживающее более одного помещения, отвечает всем признакам общего имущества в многоквартирном доме. Обязана ли при этом обслуживать домофон управляющая организация?
Как справедливо отмечается в Письме Минстроя России от 11.04.2016 №10686‑АТ/04 «О содержании и ремонте общего имущества в МКД», в случае, если техническое обслуживание домофона предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения. Т.е., если в договоре управления предусмотрено обслуживание домофона, то управляющая организация обязана его обслуживать.
В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание домофона, то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.
Т.е. Минстрой также подтверждает, что для обслуживания общего имущества МКД управляющей организацией, необходимо включение этого имущества в договор управления, в противном случае, обязанность по обслуживанию не будет считаться установленной.
Логика ведомств в целом ясна. Если жильцы не хотят включать в договор управления некоторое общее имущество, которое, по их мнению, можно обслуживать самостоятельно, то зачем тратить на такое имущество деньги, уплачивая их управляющей организации?
Но, повторимся, если общее имущество МКД на самом деле нуждается в обслуживании, то жильцам нужно проследить, чтобы соответствующие пункты нашли своё отражение в договоре управления.
Автор публикации
