Правила осуществления деятельности по управлению МКД и Минимальный перечень услуг и работ
Разумеется, УО не имеет права выполнять обязанности по содержанию и ремонту общего имущества МКД абы как. Для регулирования этого момента существует ещё один нормативный правовой акт – Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 №416) (далее – Правила осуществления деятельности по управлению МКД).
Данные Правила содержат не только обязанности управляющей организации, но и обязанности самих собственников квартир. В частности, в Правилах устанавливается процедура проведения общего собрания собственников, контроль за исполнением решений общего собрания собственников и иные вопросы.
Что касается непосредственно обязанностей управляющей организации, то согласно Правилам осуществления деятельности по управлению МКД, в число её обязанностей входит:
1) организация аварийно‑диспетчерского обслуживания МКД, в том числе путём заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно‑диспетчерскому обслуживанию (п.п.9‑17 Правил).
Аварийно‑диспетчерское обслуживание может осуществляться как силами самой УО, так и специальной организацией, с которой УО заключён соответствующий договор.
Работа аварийно‑диспетчерской службы должна осуществляться круглосуточно.
Кто исполнитель коммунальных услуг: ТСЖ, управляющая компания или РСО?
Аварийно‑диспетчерская служба обеспечивает:
– незамедлительную ликвидацию засоров внутридомовой инженерной системы водоотведения и мусоропроводов внутри многоквартирных домов;
– устранение аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения.
Другими словами, если в МКД случилась какая‑то авария в инженерных сетях, либо иное происшествие, например, залив квартиры, каждый житель должен иметь возможность позвонить диспетчеру и вызвать соответствующих специалистов для устранения неисправностей.
2) формирование перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД (п.п. 5‑8 Правил).
В соответствии с ч.1 ст.162 ЖК РФ, при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Общее собрание собственников должно определить перечень работ и услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с п.5 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам помещений управляющей организацией.
Какие именно услуги и работы должна выполнять УО?
В соответствии с ч.1.2 ст.161 ЖК РФ, п.3 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, управление осуществляется в отношении каждого отдельного МКД с учётом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно‑климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 №290) (далее – Минимальный перечень).
При этом в договор с УО могут включаться и дополнительные услуги, которые не перечислены в Минимальном перечне услуг, но услуги из Минимального перечня в договоре должны содержаться обязательно.
Перечень услуг, который находит отражение в договоре с УО, должен также содержать объёмы, стоимость, периодичность или график оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, включает в себя следующие разделы:
– работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов;
– работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно‑технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
– работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме.
Т.к. перечень услуг и работ в отношении каждого многоквартирного дома определяется с учётом конструктивных элементов и иных особенностей МКД, в договор с управляющей организацией могут не включаться лишь такие услуги из Минимального перечня, которые не относятся к данному МКД. Например, если в доме нет лифта, то услуги по его обслуживанию в договоре будут явно лишними, а если в дом не подаётся природный газ, и все плиты у жителей электрические, то и обслуживание газовых стояков вряд ли кому‑то в доме пригодиться.
Все остальные услуги, приведенные в Минимальном перечне, обязательны для включения в договор с УО, и, соответственно, обязательны для исполнения УО.
В соответствии с п.2 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 №290 требования, применяемые Минимальным перечнем, применяются к правоотношениям, вытекающим из договоров управления МКД, возникшим после дня вступления в силу данного постановления (документ вступил в силу с 20.04.2013). Т.е., если договор с УО заключен ранее этой даты, то Минимальный перечень для такого договора не является обязательным, если позже – он обязателен, и все пункты из перечня, относящиеся к вашему МКД, должны выполняться.
Итак, о том, что должны делать управляющие организации говориться в Минимальном перечне. Но ведь как мы отмечали выше, договор управления должен содержать также периодичность или график оказания услуг. Какую периодичность оказания той или иной услуги, или какой максимальный срок устранения тех или иных неисправностей должен содержать договор? Есть ли документ, который устанавливает нормативные сроки?
Такой документ, в котором устанавливаются технические требования по содержанию общего имущества и сроки, есть – это Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее – Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда), о котором мы уже упоминали выше, когда разбирали письмо Минстроя.
Однако применение данного документа, точнее, его обязательность для применения, вызывает множество вопросов.
Дело в том, что в соответствии с ч.2.3 ст.161 ЖК РФ, управляющие организации должны обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, в соответствии с правилами и требованиями, установленными Правительством Российской Федерации. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые, к слову, были утверждены ещё до введения в действие ЖК РФ, не являются нормативным актом, утвержденным Правительством РФ.
В вышеупомянутом Письме Минрегиона РФ от 14.10.2008 №26084‑СК/14, а также в Письме Минрегиона РФ от 15.10.2010 №10992‑08/ИП‑ОГ говориться, что Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170, могут рассматриваться как акт рекомендательного характера.
Однако надзорные органы, при привлечении управляющих организаций к административной ответственности за ненадлежащее исполнение обязанностей, признают обязательность для последних вышеупомянутого Постановления Госстроя. Аналогичное мнение выработано и в судебной практике.
В частности, в Решении Арбитражного суда Иркутской области от 12.11.2013 по делу №А19‑6285/2013 говориться, что доводы о том, что Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда не утверждены Правительством Российской Федерации и носят рекомендательный характер, не могут быть приняты во внимание. Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами №170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названом документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Управляющая организация обязана обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту такого имущества.
Аналогичный вывод содержится также в Постановлении Четвертого Арбитражного апелляционного суда от 17.01.2014 по делу №А19‑11723/2013.
Суд указывает, что выводы о том, что Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя от 27.09.2003 №170, носят рекомендательный характер и не являются обязательными для исполнения управляющими организациями при осуществлении функций по содержанию домов, отклоняются ввиду следующего. Данными Правилами и нормами установлены требования к содержанию и ремонту жилых домов. В силу абзаца третьего пункта 1.1 Правил и норм технической эксплуатации настоящие Правила определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно‑правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Таким образом, мы видим явное противоречие выводов судебной практики с выводами, которые сделаны в Письмах Минрегиона.
Заметим, что письма профильных ведомств не являются нормативными актами, т.е. не являются обязательными к применению, а лишь отражают официальную позицию ведомства. Гораздо более важна правоприменительная практика, которая отражает подход судов к данной проблеме. А суды, как видим, признают обязательность Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда для управляющих организаций.
Если Минимальный перечень отвечает на вопрос «Что делать?» управляющим организациям, которые обслуживают МКД, то Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда отвечают на вопрос «Как это делать?»
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фондасодержат весьма объёмный перечень требований, которые должны управляющими организациями соблюдаться. Например, данный документ содержит перечень работ, которые должна выполнить управляющая организации при подготовке к сезонной эксплуатации дома, как должны содержаться лестничные клетки, чердаки, подвалы, придомовая территория. Кроме того, в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда содержаться и нормативные сроки выполнения тех или иных работ, изменять которые в договоре в большую сторону управляющая организация не имеет права.
Например, предельный срок устранения протечек кровли – 1 сутки. Если ваша УО не устраняет течь неделями, то это повод для обращения в соответствующие органы, в том числе и судебные.
Вообще, в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда содержится много интересных сроков, при несоблюдении которых нужно требовать от управляющей организации снижения стоимости её услуг, т.к. услуги оказаны некачественно. Об этом мы ещё поговорим более подробно далее.
Сейчас приведем только некоторые из предельных сроков (с момента их обнаружения или заявки жильцов, в течение которых УО обязана принять соответствующие меры по устранению неисправностей):
1. Замена стекол в подъезде должна производиться не более, чем за 1 сутки в зимнее время года и не более, чем за 3 суток в летнее.
2. Утрата связи отдельных кирпичей с кладкой наружных стен, угрожающая их выпадением – не более 1 суток (с немедленным ограждением опасной зоны). Если не дай Бог на кого‑то упадёт такой кирпич, или упадёт он на чей‑то припаркованный автомобиль – это вина УО, которая плохо следит за стенами домов.
3. Короткое замыкание в элементах внутридомовой электрической сети – немедленное принятие мер.
4. Неисправности во вводно‑распредительном устройстве, связанные с заменой предохранителей, автоматических выключателей, рубильников – не более 3 часов.
5. Неисправности в системе освещения общедомовых помещений (замена лампочек в подъезде) – не более 7 суток.
6 Удаление наледи и сосулек – по мере необходимости.
7. Мытьё лестничных клеток – не менее 1 раза в месяц.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда рекомендуются каждому собственнику квартир в МКД к изучению. Все работы разделены на блоки, поэтому можно достаточно просто найти те, которые вас интересуют.
Многие жители МКД, к сожалению, не располагают информацией относительно перечня обязанностей УО, и уж тем более не знают требований к выполнению этих обязанностей. Это приводит к отсутствию контроля за деятельностью УО, и, как следствие, к невыполнению обязанностей, возложенных на УО договором с собственниками.
Как мы уже отмечали выше, УО выполняет свои обязанности на основании договора, заключённого с каждым собственником. При этом один экземпляр договора должен храниться у собственника помещения, а другой – у управляющей организации. Если у вас отсутствует экземпляр договора, то необходимо письменно обратится в УО и потребовать предоставить договор и все приложения к нему. Если у вас нет договора, то как вы будете доказывать свою правоту, если вам даже сослаться не на что?
Заметим также, что в одном МКД условия договора должны быть одинаковыми для всех жильцов и должны утверждаться общим собранием при выборе способа управления и управляющей организации.
Как правильно принять и реализовать решение о проведении текущего ремонта
Автор публикации
