Как здорово, что все мы здесь сегодня… Кворум на ОСС

Решения, которые принимаются на общих собраниях собственников МКД, могут быть признаны правомочными только при условии, что на ОСС собрался кворум. Для каких вопросов какой кворум требуется? Об этом мы расскажем сегодня.

Кто инициирует общее собрание собственников?

Кворум на ОСС

Вне зависимости от того, в какой форме проводится ОСС – очной, заочной или очно-заочной – для кворума требуется более 50 % голосов от общего числа голосов собственников (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

При отсутствии кворума на собрании при очной форме можно провести собрание в заочной.

Иначе кворум определяется при очно-заочной форме ОСС. Он складывается из двух частей – голосов пришедших на очную и заочную части собрания. По окончании ОСС голоса всех участников – и очно, и заочно – сводятся воедино и составляется итоговый протокол. Вне зависимости от того, собрался ли кворум на очной части, после неё проводится заочная часть ОСС.

Иногда УО допускают серьёзную ошибку и не учитывают голоса собственников нежилых помещений. Однако кворум на ОСС определяется исходя из участия собственников всех помещений – жилых и нежилых, они голосуют наравне.

Не стоит путать ОСС и собрание ТСЖ. На собрании ТСЖ кворум определяется от общего числа голосов членов товарищества. Эти два собрания могут проводиться одновременно, но подсчёт голосов на них ведётся по-разному.

В зависимости от вопроса, который рассматривается на ОСС, для принятия решения нужно простое, квалифицированное или абсолютной большинство.

Простое большинство

Простое большинство – это более 50% голосов собственников. Оно высчитывается не исходя из общего количества голосов в доме, а исходя из количества голосов, которые есть у собственников, присутствующих на собрании. То есть если на ОСС пришли собственники, имеющие 60% голосов, то число голосов пришедших принимается за 100% и в соответствии с этим ведутся дальнейшие подсчёты.

Простое большинство требуется в первую очередь для тех решений, которые касаются вопросов проведения ОСС. Это решения о (об):

• сроках и порядке проведения годового ОСС, о порядке уведомления о решениях, принятых на ОСС (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);
• использовании ГИС ЖКХ или иных информационных систем для проведения ОСС (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
• определении администратора ОСС в ГИС ЖКХ (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
• порядке приёма администратором ОСС сообщений о проведении ОСС, решений по вопросам, поставленным на голосование, о продолжительности голосования (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
• порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК по требованию собственников помещений, обладающих не менее 10% общего количества голосов собственников помещений в МКД (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ; Письмо Минстроя РФ от 28.08.2015 № 27535-ОЛ/04).

Простым большинством также принимаются решения о способе управления МКД. К ним относятся решения о (об):

• выборе и изменении способа управления МКД (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ);
• выборе УО и определении условий ДУ МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
• избрании и переизбрании совета МКД, если в доме не создано ТСЖ либо этот дом не управляется ЖК или ЖСК, при условии, что в доме более 4 квартир (ст. 161.1 ЖК РФ);
• выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю совета; решение должно содержать размер вознаграждения, условия и порядок его выплаты (ч. 8.1 ст. 161 ЖК РФ);
• использовании ГИС ЖКХ или иной информационной системы в работе совета МКД, председателя совета МКД, комиссий собственников помещений в МКД в случае их избрания (ч. 13 ст. 161.1 ЖК РФ).

При способе управления домом в форме ТСЖ простое большинство на ОСС нужно для:

• создания ТСЖ, утверждения его устава (ч. 2 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ);
• реорганизации ТСЖ (ст. 140 ЖК РФ);
• ликвидации ТСЖ в случае, если его члены не обладают более чем 50% общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ)
• определения места/адреса хранения протоколов и решений ОСС (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ);
• избрания комиссии собственников помещений в МКД (ч. 12 ст. 161.1 ЖК РФ).

И есть ещё целый ряд вопросов, для решения которых нужно простое большинство. Это вопросы о (об):

• размере платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы ТСЖ, ЖК, ЖСК (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ);
• внесении платы за все или некоторые КУ (за исключением КУ, потребляемых при использовании ОИ) РСО, а за КУ по обращению с ТКО – региональному оператору по обращению с ТКО (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ);
• текущем ремонте общего имущества в МКД (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
• заключении договоров оказания услуг по содержанию и/или выполнению работ по ремонту ОИ при НСУ собственниками МКД (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ);
• определении перечня и объема услуг и работ по содержанию ОИ МКД, условий их оказания и выполнения, а также размере их финансирования (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.01.2014 № Ф04-9093/13 по делу № А70-4825/2013).

В случае непосредственного управления МКД простым большинством принимаются решения о:

выборе лица, уполномоченного действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ);

заключении договоров оказания услуг по содержанию и ремонту ОИ МКД (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Что должно быть в повестке дня общего собрания собственников?

Квалифицированное большинство

Для решения на ОСС некоторых вопросов простого большинства недостаточно, требуется квалифицированное большинство, которое равно 2/3 голосов собственников.

В случае с квалифицированным большинством очень важно понимать, что 2/3 голосов требуется не от количества голосов, участвующих в собрании (как при простом большинстве), а от количества голосов во всём доме.

Квалифицированным большинством принимаются решения по ОИ МКД, а именно о (об):

• пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе о введении ограничений пользования (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
• пользовании ОИ иными лицами (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ);
• определении лиц, уполномоченных заключать договоры на пользование ОИ от имени собственников помещений в МКД – в соответствии с условиями, определёнными на ОСС (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Квалифицированное большинство требуется и для некоторых вопросов управления МКД. Это вопросы о:

• наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте ОИ МКД (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
• наделении председателя совета МКД полномочиями на решение тех вопросов, которые не относятся к компетенции ОСС (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
• создании многодомового ТСЖ (п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

Ряд вопросов о капитальном ремонте тоже принимаются двумя третями голосов. Это вопросы о:

• выборе способа формирования фонда капремонта, размере взноса на капремонт, минимальном размере фонда капремонта; выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчёта и операции с денежными средствами на нём, выборе банка, в котором должен быть открыт спецсчёт (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
• получении кредита или займа на капремонт, определении условий кредитного договора или договора займа, условиях получения гарантии, поручительства, уплате процентов за пользование этим кредитом (займом), оплате за счёт фонда капитального ремонта расходов на получение гарантии, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
• реконструкции МКД (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

УО обязательно нужно быть в курсе того, для каких решений необходимо квалифицированное большинство. Если требование к компетенции ОСС не было соблюдено, то решение, принятое на нём, легко будет оспорить в суде.

Абсолютное большинство

Абсолютное большинство, равное 100% голосам собственников МКД, нужно для решения только одного вопроса – уменьшение размера ОИ МКД при реконструкции (п. 3 ст. 36 ЖК РФ). Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция предполагает изменение высоты МКД, его этажности, площади и т. п.

Для положительного решения вопроса о сокращении площади ОИ при реконструкции УО нужно заручиться поддержкой абсолютно всех собственников, а не только пришедших на голосование.

Как считать голоса на ОСС?

Согласно п. 3 ст. 48 ЖК РФ, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на ОСС, пропорционально его доле в праве общей собственности на ОИ в данном МКД.

Таким образом, количество голосов на ОСС определяется не исходя из количества собственников, а исходя из количества квадратных метров, находящихся в собственности, из расчёта 1 метр = 1 голос. Иначе говоря, на ОСС голосуют не люди, а квадратные метры. Соответственно, для кворума (и правомочности собрания) нужно, чтобы на собрании было больше 50% квадратных метров, а не людей.

Общее количество голосов можно узнать, сложив площади всех помещений в МКД. Предположим, общая площадь помещений равна 3000 кв. м, значит, во всём доме 3000 голосов. Следовательно, для кворума на ОСС должны прийти собственники более чем 50% кв. м (= голосов) – более 1500 кв. м.

Если у квартиры два собственника и более, то каждый собственник обладает голосами, пропорциональными его доле в праве общей собственности. К примеру, у двух собственников, имеющих в равных долях квартиру площадью 70 кв. м, будет по 35 голосов. Если один из этих собственников хочет проголосовать за другого, ему понадобится доверенность.

Однако это правило не распространяется на участников общей совместной собственности, которые вместе владеют и пользуются общим имуществом (ч. 1, 2 ст. 253 ГК РФ). Cовместным имуществом может распоряжаться любой из собственников с согласия остальных.