Что делать управляющей компании, если на неё поступила жалоба в ГЖИ

Люди жалуются, когда их терпение подходит к концу. Плохо, когда это случается из-за жилищно-коммунальных проблем, которые вовремя не решает управляющая организация. Жалобы в ГЖИ могут негативно сказаться на работе УО. Узнайте, что делать, если на вас поступила жалоба в ГЖИ.

Чем занимается ГЖИ

ГЖИ контролирует, как соблюдается федеральное и региональное законодательство в части эксплуатации жилых домов. Она следит за тем, как управляющие организации исполняют свои обязанности по управлению МКД, рассматривает поступающие на УО жалобы и принимает меры по таким обращениям.

У ГЖИ есть две главные задачи:

• обнаруживать правонарушения в коммунальной и жилищной сфере, которые совершают любые стороны процесса;
• защищать права людей, получающих услуги ЖКХ.

При этом ГЖИ организует и ведёт постоянный надзор за тем, как эксплуатируется жилищный фонд, как УО содержит дома и проводит ремонты. Ведомство анализирует информацию, которая собирается в ходе контрольных мероприятий, регулярно составляет отчёты по этим данным и вырабатывает решения, позволяющие улучшить состояние жилфонда.

Управляющие организации должны поддерживать с ГЖИ хорошие отношения, потому как инспекция следит за основными направлениями работы УО:

• состоянием домов, придомовых территорий и инженерных коммуникаций;
• качеством услуг ЖКХ;
• рациональным расходованием денег УО, которые те получают от жителей МКД;
• использованием коммунальных ресурсов;
• организацией и проведением тендеров по капремонту жилых домов.

Пожалуй, одно из важных действий ГЖИ – обеспечивать закреплённые в законодательстве нормы, касающиеся жилищно-коммунального хозяйства. В этом инспекции помогают жалобы от жителей домов.

Почему жители МКД пишут жалобы в ГЖИ

Для начала важно запомнить, что для управляющих организаций определена зона ответственности. Они отвечают за общее имущество в МКД, являются посредниками между собственниками помещений и РСО. Обязанности УО закрепляются в договоре управления МКД.

Каждая управляющая организация выполняет обязательный минимум услуг и работ в МКД. Полностью такой перечень представлен в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Также УО содержит общее имущество в МКД согласно Правилам № 491.

На практике перечень услуг УО расширяется, потому что в договор управления можно дописать дополнительные услуги и работы, например, видеонаблюдение, консьержа и т.д..

Особенно отметим, что отсутствие перечисленных в ПП РФ № 290 услуг и работ в договоре управления МКД не означает, что такие работы не нужно выполнять (решение Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).

Если права жителей МКД в части получения жилищно-коммунальных услуг нарушаются, а управляющая организация игнорирует просьбы и не желает разбираться с проблемами, жители несут жалобы в ГЖИ.

Чаще всего обращения пишутся, если у жильцов есть претензии к качеству работы управляющей организации, если действия или бездействия УО привели к порче общедомовой или личной собственности. Поступают в ГЖИ жалобы и на неправильное начисление платы за ЖКУ, непроведение капитального ремонт, поломанные мусоропроводы и лифты.

Что делать УО, чтобы жители МКД не писали жалобы

Конечно, было бы легче, если бы конфликт решался только между жителями дома и УО. Но если организация закрыта для общения или житель попался вредный, в спор вмешаются контролирующие органы.

Чтобы такого не произошло, рекомендуем УО регулярно поддерживать обратную связь с жильцами. Тогда люди со своими болями и пожеланиями будут идти в первую очередь в УО.

Обращения от жильцов дома необходимо будет вовремя рассматривать и давать на них официальные ответы.

Чтобы не провоцировать жильцов на написание жалоб в ГЖИ и другие контролирующие органы, постарайтесь быть внимательными к нуждам жителей домов у вас под управлением и:

• исполняйте свои обязанности по текущему и капитальному ремонту;
• убирайте подъезды и придомовую территорию;
• контролируйте состояние инженерных коммуникаций и оборудования МКД;
• не завышайте тарифы на свои услуги;
• не допускайте перебоев в поставке коммунальных услуг;
• сообщайте жителям информацию о своей деятельности: заполняйте ГИС ЖКХ, вывешивайте данные у себя на сайте, информационных досках.

Ещё один небольшой совет. В договоре управления МКД обычно прописывается цена за выполнение всех работ, относящихся к содержанию и ремонту дома. Для расчёта цены учитывается степень изношенности общедомового оборудования.

У управляющей организации появляются финансовые риски. Например, при авариях, которые случились не по вине УО и не были ею предотвращены, для устранения последствий понадобятся дополнительные деньги. Предусмотрите это в договоре управления и создайте резервный фонд, который будет тратиться на непредвиденные расходы.

Однако помните, что на текущие ремонтные работы нельзя брать деньги уплаченные за коммунальные услуги, которые должны быть перечислены РСО; собранные жильцами целевые средства; средства из фонда капитального ремонта.

Регулярно проводите осмотры общедомового имущества. Они позволят своевременно выявлять необходимость ремонта без жалоб и получения предписаний жилищной инспекции.

Законодательство не ограничивает круг лиц, которые могут обратиться с жалобой на УО в ГЖИ. С обращениями могут выступить в том числе и наниматели помещений в МКД (ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ).

Как может сказаться проверка ГЖИ на работе УО

Помните о том, что предупредить жалобу гораздо проще, чем отработать предписание ГЖИ. Часто ГЖИ при проверке обнаруживают гораздо больше нарушений, чем указал в жалобе житель дома.

После получения обращения представители ГЖИ проверяют содержащиеся в нём претензии. Порядок проверки УО по фактам любых нарушений, касающихся их зоны ответственности приведён в статье 20 ЖК РФ.

Если ГЖИ обнаружит нарушения, она наложит на УО административные взыскания: штраф и предписание об устранении обнаруженных нарушений в определенные сроки.

Предписание ГЖИ необходимо вовремя отработать. В противном случае грозят дополнительные штрафы по п. 24 ст. 19.5 КоАП РФ:

• 50 000–100 000 рублей или дисквалификацию до трёх лет для должностного лица;
• 200 000–00 000 рублей для юридического лица.

Уплата штрафов не снимает с управляющей организации обязанности исполнить требования ГЖИ. При злостном и повторяющемся характере нарушений УО может лишиться лицензии.

Полномочия ГЖИ при проверках

Жилищные инспекторы выходят на проверку для того, чтобы обнаружить и зафиксировать все нарушения, а также выяснить, в чем именно имеется вина управляющей компании. ГЖИ не выясняется причины нарушений.

Федеральный закон от 26.12.2008 № ФЗ-294-ФЗ устанавливает три вида проверок:

• плановые,
• внеплановые,
• предварительные.

Плановая проверка проводится не чаще 1 раза в три года на основании ежегодного плана. Порядок проведения такой проверки описан в ст. 9 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ.

Скорее всего вас включат в график плановых проверок, если прошло три года:

• с регистрации юридического лица;
• после последней плановой проверки юридического лица;
• с начала ведения юридическим лицом предпринимательской деятельности.

Поводы для внеплановой проверки и порядок её проведения содержатся в ст. 10 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ.

Внеплановую проверку могут назначить по жалобе жильцов и по обращению органов государственной власти. Если обращения в ГЖИ поступают через ГИС ЖКХ, то внеплановые проверки не нужно согласовывать с прокуратурой и предварительно оповещения о визите УО.

Плановые и внеплановые проверки в свою очередь бывают документарными и выездными. Максимальный срок для каждой из них составляет 20 рабочих дней (ч. 1 ст. 13 № 294-ФЗ).

Если у ГЖИ нет достоверной информации о лице, допустившем нарушение обязательных требований или достаточных данных о нарушении, она имеет право провести предварительную проверку (ч. 3.2 ст. 10 № 294-ФЗ).

При выполнении предварительной проверки инспекторы устно или письменно запрашивают материалы и информацию у лиц, подавших жалобу и передавших некоторые сведения, изучают документы УО. Если в ходе предварительной проверки обнаруживаются нарушения, проводится внеплановая проверка.

Мы знаем, что часто на управляющую организацию жалуются только потому, что цветом не вышла. Закон защищает УО от недобросовестных жильцов, отправляющих в ГЖИ заявления с заведомо ложными сведениями.

В такой ситуации ГЖИ подаст в суд на самого гражданина и взыщет с него затраты, понесённые на проведение проверки по подобному обращению (ч. 3.5 ст. 10 № 294-ФЗ).

Что делать УО, если ГЖИ выдала предписание

Если предотвратить проверку не далось и ГЖИ выписала вам предписание, помните, что есть шанс проверить его законность.

Чтобы быть законным, предписание ГЖИ должно быть:

• конкретным,
• исполнимым,
• быть вынесенным в рамках установленного порядка.

Формулировки в предписании не должны допускать двоякого толкования. Предписание выдается только при условии проведения проверки. Независимо от степени нарушений ГЖИ может требовать лишь их устранения.

Дисквалифицировать руководство УО может только суд (ч. 1 ст. 3.11 КоАП РФ). Результаты проверки могут быть отменены, если она проводилась с грубыми нарушениями требований (п.п. 1–8 ч. 2 ст. 20 № 294-ФЗ).

Если у вас есть возражения по предписанию, составьте жалобу и приложите к ней документы или другие доказательства вашей позиции. В течение 15 дней после получения предписания подайте жалобу руководству выдавшего предписание органа, руководству вышестоящего органа.

Предписания ГЖИ оспариваются у руководства ГЖИ. Это касается и лицензионного контроля, и жилищного надзора. Если предписание поступило от муниципального контроля, то жалоба направляется уполномоченному органу МСУ (ст. ст. 20 и 196 ЖК РФ). Жалобу можно подать в письменной форме или в форме электронного документа. Во втором случае жалоба подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью.

Надзорный орган рассматривает жвлобу в течение месяца, приостановить выполнение предписания ГЖИ на это время нельзя, придётся выполнить. В противном случае УО грозит штраф по ч. ч. 1 и 2 ст. 19.5 КоАП РФ.

Сравните срок рассмотрения жалобы со сроком, предоставленным для устранения нарушений. Если второй больше первого, то можно подавать жалобу и дожидаться ответа на неё. Даже при отказе в её удовлетворении у вас будет время выполнить предписание или обратиться в суд с исковым заявлением. Приостановка действия предписания ГЖИ возможна только через суд.