Разница между авансом, задатком и залогом при купле или продаже квартиры, чем они отличаются по ГК РФ

При покупке квартиры возникает много вопросов юридического характера. Чтобы не потерпеть неудачу, нужно изучить все нюансы. Часто продавец просит внести определенную денежную сумму, как подтверждение серьезных намерений.
В этой статье разберемся, что такое аванс, задаток, залог и в чем разница между этими понятиями.

В зависимости от того как будет оформлена внесенная сумма, у потенциального покупателя будет (или не будет) возможность забрать внесенные средства обратно при отказе от сделки.

Понятие аванса в Гражданском Кодексе

Четкой формулировки, что такое аванс в Гражданском Кодексе не прописано. Смысл этого понятия толкуют на основе систематического разъяснения норм в комментариях к законодательным актам.

⇒ Важно знать! Внесенная предоплата считается авансом, если в письменном виде не зафиксировано, что платеж является задатком!

Аванс выполняет платежную функцию. Вносится при заключении сделки в качестве предоплаты за товар или услугу.

Аванс вносят для того чтобы объект покупки не перехватили другие. При невыполнении обязательств любой из сторон, аванс подлежит возврату в размере 100%.

Передача денег оформляется двухсторонним соглашением о внесении аванса. В документе описываются права и обязанности сторон и ответственность, в случае нарушения обязательств.

Вся документация должна заключаться в соответствии с законодательными актами, действующими на территории, где совершается сделка.

Если в договоре оговорены противоречащие закону обязательства, то по решению суда ответственность наступает в соответствии с законом, независимо от того, что прописано в соглашении сторон.

Понятие задаток

Согласно ст. 380 Гражданского кодекса РФ, задаток это денежная сумма, гарантирующая выполнение обязательств.

Оформляется внесение средств письменным соглашением, в котором в обязательном порядке прописываются права и обязанности сторон.

Если в документе не прописано, что внесенная сумма является задатком, при возникновении спора суд решит, что сумма является авансом и подлежит возврату при отказе от совершения сделки.

Если сторона, взявшая на себя обязательства приобрести имущество, отказывается от совершения сделки, задаток не возвращается.

Если продавец по каким-то причинам передумал продавать недвижимость или ему препятствуют в этом обстоятельства, он обязан возвратить денежные средства потенциальному покупателю в двойном размере.

При возникновении форс-мажорных обстоятельств: война, наводнение, ураган, действие договора приостанавливаются до окончания бедствия.

Признание обстоятельств непреодолимой силы форс-мажорными выносится решением торгово-промышленной палаты.

Важно понимать, чем отличается задаток от залога. Это совершенно разные понятия.

Понятие залог

Заложить можно ценности, имущество, находящиеся в собственности залогодателя. Служит гарантией погашения займа в частичном или полном объеме

При съеме жилья вносится залоговая сумма, которая является гарантией обеспечения целостности имущества, находящегося в квартире и надлежащего состояния самой квартиры. В договоре учитывается степень износа во время эксплуатации. Когда квартиранты выезжают, собственник проверяет целостность квартиры. Если все в порядке, залог возвращается. При обнаружении повреждений оценивается ущерб, который выплачивается из суммы залога.

При покупке жилья в кредит залогом является приобретенное недвижимое имущество. Банк выдает денежные средства под залог, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства по погашению кредита, банк с торгов продаст недвижимость, чтобы возместить свои убытки.

Договор залога нужно обязательно регистрировать у нотариуса. Денежная сумма не может выступать в качестве залога.

Как оформить задаток при покупке квартиры

Рассмотрим, что лучше оформлять, залог или аванс при покупке квартиры.

Сделки купли-продажи осуществляются в такой последовательности:

1. Подписывают договор задатка, где указывается ФИО, паспортные данные, место прописки и фактического проживания обеих сторон, сумма задатка и полное описание условий сделки.
2. Договор задатка заверяет нотариус, один экземпляр остается у него на хранении.
3. Покупатель передает оговоренную сумму задатка продавцу в руки или на хранение агенту по недвижимости.
4. Оформляется документация, необходимая для продажи недвижимости (справка из БТИ, управляющей компании, если на жилплощади прописаны дети, нужно оформить разрешение на отчуждение имущества в органах опеки).
5. Заключение сделки купли-продажи.
6. Расчет, передача ключей.

Задаток гарантирует исполнение обязательств обеими сторонами. Лицо, отказавшееся от сделки, несет материальную ответственность в размере, обозначенном суммой задатка.

Как оформить залог

Договор залога составляется в письменной форме, заверяется у нотариуса. Он является гарантией обеспечения обстоятельств одной стороны по отношению к другой.

В качестве залогодателя может выступать должник либо его доверенное лицо. Несовершеннолетний не может закладывать имущество без разрешения его представителей и органов опеки.

Инструкция по заключению договора:

1. Понадобятся документы на закладываемое имущество. Предмет залога должен быть оценен в экспертных организациях, либо по договоренности сторон.
2. В договоре указывают закладываемое имущество и его подробные характеристики, причины заключения договора залога, у кого будет находиться объект сделки.
3. Договор регистрируют у нотариуса и в органах юстиции.

После заключения договора заложенное имущество может находиться как у залогодателя, так и залогодержателя.

По истечении срока действия или при изменении обстоятельств, договор может быть перезаключен. Для этого требуется согласия обеих сторон.

Как оформить аванс

В отличие от задатка, определение аванс носит скорее экономический характер. Законодательными актами эта процедура не регламентируется.

Предоплату чаще всего вносят в размере не более 10% от стоимости приобретаемого объекта. Внесение суммы лучше подтверждать документально с подписями свидетелей или регистрировать у нотариуса. Закон жестких требований по оформлению внесения предоплаты, при покупке недвижимости, не предъявляет.

Если сделка не состоялась, а продавец оказался недобросовестным, могут возникнуть проблемы с возвратом внесенной суммы, если договор не был зарегистрирован у нотариуса.

Что выбрать при покупке квартиры: аванс, задаток, залог

Рассмотрим, какой вид платежа оформить при покупке недвижимости, что не возвращается залог или задаток.

Залог вносят в случае, когда жилье приобретают в ипотеку. Банк должен иметь гарантии возврата выплаченных средств. Квартира или дом находятся в залоге до тех пор, пока покупатель не выплатить всю сумму, указанную в договоре.

После исполнения залогодателем своих обязательств, залог возвращается собственнику.

Оформление внесенных средств как задаток выгоден обеим сторонам.

Покупатель спокоен, что продавец не откажется от сделки купли-продажи, не поднимет стоимость. Если продавец по каким-то причинам откажет покупателю, он должен вернуть сумму, внесенную в качестве задатка в двукратном размере.

Продавец оставит у себя деньги, если покупатель откажется от сделки.

При внесении аванса риски несут обе стороны, хотя распространено мнение о том, что при покупке квартиры покупателю выгодней всего оформлять внесенную в качестве предоплаты сумму, как аванс. Продавцу — наоборот.

Если недобросовестный продавец отказывает в совершении сделки, получить с него сумму аванса будет проблематично. Суды по таким спорам длятся годами.

Залог возвращается или нет

Если залогодатель не выполнил своих обязательств перед кредитором, его имущество переходит в собственность последнего.

Возврат залога осуществляется:

• долг выплачен кредитору;
• кредитор представляет угрозу потери или порчи имущества, договор разрывают в судебном порядке;
• продажа объекта залога для возврата суммы долга;
• прекращения существования объекта.

При возникновении перечисленных обстоятельств в реестре, в котором зарегистрирован договор, делают соответствующую запись.

Аванс за квартиру возвращается или нет

Аванс вносят в качестве предоплаты. Если сделка не состоялась, денежная сумма должна быть возвращена в полном объеме.

В договоре указывают:

• паспортные данные в полном объеме;
• срок передачи имущества;
• последовательность оформления документов для продажи;
• внесенная сумма, расписка об ее получении;
• подписи сторон.

Не стоит вносить платеж, не оформив его документально. Нотариальная регистрация внесения аванса является гарантией выплаты средств, при отказе одной из сторон от совершения сделки.

Залог или аванс при покупке квартиры

Для сделок по покупке недвижимости характерно внесение предоплаты. Она может быть оформлена в качестве аванса или задатка.

Если он прописан в виде аванса, сумма подлежит возврату.

Если оформлен договор задатка, то при невыполнении обязательств денежная сумма зачитывается в качестве штрафа и не возвращается.

При оформлении сделки залог зачитывается в счет оплаты стоимости квартиры вне зависимости от того как он обозначен договором.

Для покупателя, который твердо решил покупать жилье, лучшим вариантом является задаток.

Ограничения при внесении задатка

При неисполнении перечисленных пунктов внесенная предоплата считается недействительной и подлежит возврату:

• при заключении договора должны присутствовать все собственники;
• если делали перепланировку, это должно быть указано в проектной документации;
• имеется договор аренды с третьими лицами.

Законодательство не указывает определенных сумм при оформлении предоплаты или задатка. Чаще всего вносят от 5 до 10 % от стоимости объекта купли-продажи.