Создаём ТСН: с чего начать

Ранее мы уже писали о ТСН — ТСЖ, однако в этой статье мы хотим немного поподробнее остановиться на сравнении способов управления и причинах, которые заставляют собственников выбирать именно такой способ управления домом — управление товариществом собственников жилья.

Если речь идёт о многоквартирном доме с количеством квартир больше тридцати, есть два варианта управления:

• выбрать управляющую компанию,
• организовать товарищество собственников недвижимости и вести контроль за своим домом самостоятельно.

В чём разница между УО и ТСН

Управление домом с помощью управляющей компании – самый распространенный способ управления в нашей стране. Отметим, что управляющая компания – это коммерческая организация и её главная цель – получение прибыли. Заключив договор на управление домом с управляющей компанией, жильцы кроме расходов по содержанию и ремонту общего имущества оплачивают ещё услуги управляющей компании, которая принимает на себя заботы по контролю за состоянием дома, выполнением необходимых работ и своевременной оплате услуг всеми собственниками МКД.

Товарищество собственников недвижимости – некоммерческая организация, основная цель которой, в отличие от управляющей организации, не извлечение прибыли, а решение задач, которые напрямую влияют на качество жизни собственников (ст. 123.12 ГК РФ, ст. 135 ЖК РФ).

Возможности ТСН

Товарищество собственников недвижимости подразумевает объединение владельцев жилых и нежилых помещений для решения задач по содержанию общего имущества МКД. Это юридическое лицо, а значит, должно иметь свои органы управления:

• общее собрание членов ТСН,
• правление ТСН,
• председателя,
• ревизионную комиссию.

Самые важные вопросы решает общее собрание, а вот текущими делами, такими как найм, увольнение сотрудников, заключение договоров с подрядными и ресурсоснабжающими организациями, занимается правление и председатель. Цель ревизионной комиссии – контролировать их деятельность.

Все органы управления выбираются из числа собственников. Таким образом, к управлению допускаются люди, которым доверяет большинство соседей. Как правило, возглавляют ТСН люди с активной жизненной позицией.

Хорошо, когда в органы управления входят люди, которые раньше состояли в совете МКД. Они знают о проблемах дома и понимают, как их решить. Жильцам дома проще определить, что важнее сделать в доме в данный момент. Когда создаётся ТСН, у собственников появляется возможность самостоятельно выбирать подрядные организации.

Конечно, существует возможность нанять управляющего или передать часть полномочий управляющей компании. Но, по нашему мнению, это имеет смысл только когда среди собственников нет людей с достаточным количеством времени для выполнения функций по управлению домом и, что главнее, с достаточным для этого объемом знаний и опытом. Но даже в этом случае контроль деятельности управляющих у ТСН сохраняется.

Возможно объединить несколько домов в одно товарищество, если данные дома расположены на земельных участках:

• которые в соответствии с содержащимися в ЕГРН документами имеют общую границу;
• в пределах которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

Это упростит содержание аппарата управления и обустройство прилегающей к дому территории, детских площадок, парковок и т.д. (п. 2 ст. 136 ЖК РФ).

Товарищество собственников недвижимости вправе создавать специальные фонды, к которым относится и резервный фонд. Чёткого понятия резервного фонда нет, но из смысла слова «резервный» можно сделать вывод, что он предназначен для покрытия непредвиденных расходов. Принятие решения о создании такого фонда относится к компетенции общего собрания членов ТСН (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Примерный перечень расходов, которые могут финансироваться из средств резервного фонда:

• своевременная оплата услуг/работ внешних поставщиков, недофинансированная собственниками помещений в доме;
• устранение аварий;
• неотложный ремонт, не предусмотренный сметой;
• штрафы;
• судебные издержки;
• иные непредвиденные расходы.
• В качестве источников формирования резервного фонда могут выступать:
• доходы, образовавшиеся в результате превышения доходных статей сметы над соответствующими расходными статьями;
• доходы от сдачи в аренду общего имущества и ведения иной предпринимательской деятельности ТСН;
• доходы от поступления обязательных целевых взносов на формирование резервного фонда в размере, установленном решением общего собрания членов ТСН;
• суммы, полученные ТСН в результате взыскания штрафных санкций, в том числе в судебном порядке, в виде пени, штрафов и иных платежей;
• добровольные взносы собственников и иных лиц, желающих оказать содействие реализации уставной деятельности ТСН;
• иные доходы, не предусмотренные сметой, полученные ТСН.

Поскольку резервный фонд создаётся для покрытия непредвиденных расходов, решение о его использовании принимается правлением ТСН (ст. 147 ЖК РФ). В решении должны быть указаны цель расходования средств, сумма расходов, получатель средств.

Наличие средств резервного фонда облегчает деятельность ТСН. Минимальное количество регулирующих законодательных норм позволяет товариществам проявить высокую степень самостоятельности в этом вопросе.

С чего начать создание ТСН

Для начала взвесьте все за и против. Продумайте структуру и финансовый план деятельности ТСН. Кто и за что будет отвечать. Все члены правления распределят между собой обязанности или всё ляжет на плечи председателя. Соответственно вложенному труду определить оплату.

В нашем случае основную ношу взял на себя председатель правления. Соответственно, он единственный получает за это оплату, не считая наёмных сотрудников.

Подсчитайте возможные расходы и доходы в месяц. Возможно, у вас получится сдавать в аренду часть общего имущества (антенны сотовых операторов использующие общее имущество, техника интернет провайдеров и т.п.), открыть счёт в банке, на который начисляются проценты по выгодной ставке.

Определите, какие работы будут обязательными по содержанию и ремонту дома, и во сколько в среднем это обойдётся. Достаточно обзвонить организации, предоставляющие нужные вам услуги.

Решите, какими средствами будет осуществляться содержание и ремонт. Будут это обычные жилищно-коммунальные платежи или вы сможете привлечь дополнительные средства от собственников или доходы от аренды.

Установите, будете ли вы нанимать сотрудников в штат или воспользуетесь услугами подрядчиков. Ведь для собственников важно качество услуг и их стоимость. Для начала можно взять ту же модель отношений, которая была в управляющей компании, а потом постепенно оптимизировать её. Обычно, в штат берут дворника и уборщицу, бухгалтера на неполную ставку. Остальных можно привлечь по договорам подряда. Такая схема наиболее оптимальна, при этом, ввиду наличия договор подряда на большую часть услуг, нет налоговой нагрузки.

Подберите кандидатуры в правление и ревизионную комиссию. Как правило, это члены инициативной группы. Можно сформировать список исходя из опыта совета дома, если такой совет существовал до создания ТСЖ. Это должны быть инициативные и понимающие суть вопроса люди. Конечно, переход из совета дома в правление ТСЖ не происходит автоматически, кандидаты должны знать об этом и дать своё согласие. В ревизионной комиссии должен быть хотя бы оддин независимый профессиональный бухгалтер. Для независимого профессионального аудита финансовой деятельности ТСЖ, конечно же.

Для получения грамотных советов и консультаций можно обратиться к руководителям существующих ТСН/ТСЖ, находящихся по соседству. Если нет по соседству, найдите на соответствующих тематических форумах. Зацастую можно получить не только устную консультацию, но и помощь в организации и проведении собрания. Вы можете получить такую информацию и обратившись к нам.

Материальную сторону тоже надо учитывать. Решите, откуда вы возьмёте деньги на печать бюллетеней, листовок, реестров и т.д. Все расходы лягут на плечи инициаторов, за исключением расходов на госрегистрацию, эти средства в дальнейшем вернутся.

Затем проведите беседу с собственниками помещений, затроньте тему содержания общего имущества, качества выполняемых услуг управляющей компанией, выясните их позицию по этому вопросу. Предложите альтернативу в виде  управления товариществом. Обрисуйте преимущества и возможности такого управления. Если среди жильцов не будет поддержки вашей инициативы, то все дальнейшие старания могут оказаться пустой тратой времени и денег.

В случае наличия совета дома, инициативную группу можно собрать из числа членов совета дома. Они обладают авторитетом среди соседей, могут правильно подать информацию и провести агитацию.

Конечно, будут люди, которые придерживаются противоположного мнения, их нельзя сбрасывать со счетов. В момент голосования это может обернуться лишней головной болью.

Если вы хотите расширить возможности управления своим домом, добиться внятного расходования денег, улучшения качества предоставляемых услуг, создание товарищества собственников недвижимости – ваш вариант.