Как создать товарищество собственников недвижимости

Собственники зачастую выбирают форму управления своим домом в виде товарищества собственников жилья (недвижимости) по разным соображениям, в том числе и в силу оказания некачественных жилищно-коммунальных услуг управляющими организациями, или же жильцы хотят сами нести ответственность за содержание своего многоквартирного дома.

Кстати, по статистике, вышеуказанная причина — неудовлетворительное содержание дома управляющей компанией, — является основной причиной для перехода собственников на самоуправление в виде ТСЖ.

Несмотря на причины, побудившие собственников создать ТСЖ (ТСН), это их право, закреплённое законом, поэтому в этой статье мы коснёмся самых азов — как создать ТСЖ и с чего начать сначала.

Что такое ТСЖ?

ТСЖ – это объединение собственников жилых помещений, которые совместно хотят управлять своим домом. ТСЖ позволяет самим жильцам контролировать, каким образом и куда именно тратятся их деньги. Управляющие органы ТСЖ – а это председатель, Правление и ревизионная комиссия – не назначаются свыше, они избираются самими собственниками жилья. И только сами собственники на общем собрании могут решить, сколько они будут платить за содержание жилья и как эти деньги будут тратиться. Только сами жильцы, объединившись, могут контролировать расходование своих средств и не допускать воровства. Сейчас ТСЖ – единственный способ поставить управление своим домом под реальный контроль собственников помещений этого дома.

Например, сами собственники (а не управляющая компания) будут устанавливать, с какой периодичностью мыть полы в подъездах, вывозить мусор, чистить двор. Стоит ли собрать деньги на строительство детской площадки или ремонт скамеек у подъезда. Нужно ли разбить клумбу или сделать на её месте автомобильную парковку.

Товарищество является некоммерческой организацией, будет иметь свой банковский счет (а то и не один). На эти счета жильцы будут перечислять деньги, с них ТСЖ будет оплачивать коммунальные услуги. Основные поставщики света, тепла, горячей и холодной воды будут обязаны заключить договор с новым ТСЖ. Что касается всех других служб – уборки двора и подъездов, вывоза мусора, сантехнических, электротехнических, ремонтных и прочих работ, то тут ТСЖ совершенно свободно в выборе подрядчиков. Правление ТСЖ с одобрения общего собрания товарищества сможет самостоятельно решить, кому они доверят те или иные работы и сколько будут за это платить. Вполне возможно, что молодые пенсионеры из числа соседей окажутся куда лучшими дворниками, техничками и слесарями, чем нанимаемые управляющей компанией алкоголики и гастарбайтеры. Или же, напротив, товарищество решит заключить договор с одной из специализированных компаний по оказанию клининговых или ремонтных услуг, которых в городе немало. Конечно, это будет чуть дороже, зато качество их работы, вежливость и сервис будут гарантированы. Если же какой-либо из этих параметров вдруг перестанет удовлетворять жильцов, договор всегда можно расторгнуть и пригласить новых подрядчиков. Для этого будет достаточно провести собрание. Влиять же на управляющую компанию по таким моментам достаточно сложно, разве что под угрозой ухода дома из-под управления такой компании.

Наконец, в распоряжение ТСЖ переходят все общее имущество дома и места общего пользования. А это не только лестничные клетки, но и чердаки, подвалы, придомовая территория. Во многих домах они находятся в хорошем состоянии и сами по себе являются ценной собственностью. ТСЖ может принять решение использовать их в своих целях (например, устроить там клуб, спортзал или хранилище вещей жильцов), а может сдать их в аренду. Полученные таким образом деньги можно тратить на благоустройство дома или компенсировать за их счет часть коммунальных платежей.

Часто приходится слышать, что ТСЖ – это сложно и очень дорого. На самом деле это не так. Конечно, жителям дома придется один раз постараться и проделать определенную работу по созданию товарищества. Но после этого жить им станет в большинстве случаев куда лучше и комфортнее.

Разумеется, определенных расходов не избежать. Но, с другой стороны, список жилищно-коммунальных услуг, которые оказывает ТСЖ для собственников, эти же собственники выберут сами на общем собрании, исключая лишние услуги, устанавливая необходимую им периодичность и качество.

По хозяйственной части, ТСЖ придется оплачивать ведение банковского счета и программу, которая позволит управлять деньгами дистанционно, из офиса ТСЖ. Стоимость такого банковского обслуживания в большинстве банков составляет от 300 до 1 500 рублей в месяц.

Товариществу обязательно понадобится грамотный бухгалтер для проведения платежей и составления отчетов в налоговую и другие контролирующие органы. Но не стоит пугаться: даже если среди ваших соседей такого бухгалтера нет, найти подходящего специалиста не составит труда. Сегодня работают достаточно компаний, занимающихся «внешней» бухгалтерской помощью на условиях аутсорсинга. Стоимость таких услуг начинается от 5 000 рублей в месяц.

Определенную сумму надо будет заплатить председателю товарищества и (или) управляющему домом – тому, кто возьмет на себя реальное управление домом и решение возникающих проблем. По сложившейся практике на эту должность принимается «молодой пенсионер», получающий от своих соседей 10 000–15 000 рублей за свои труды. И работать он будет на совесть. Тем более что должность эта хотя и ответственная, но полной ежедневной занятости не подразумевает. Все остальные должностные лица в товариществе – и члены Правления, и участники ревизионной комиссии – работают на общественных началах и денег за свою работу не получают.

Отдельная статья расходов – паспортистка. Обычно она приходит раз в неделю и стоит дому порядка 2 тысяч рублей в месяц.

Все остальные специалисты нанимаются по рыночной цене. И вряд ли расходы на них будут выше, чем в управляющей компании.

Главная проблема любой коммунальной организации – контроль. В ТСЖ с этим проще всего. Вся работа товарищества – на виду. Если председатель работает плохо – его всегда можно переизбрать. К тому же в ТСЖ по закону ежегодно должен проходить внешний аудит. Это значит, что специальная комиссия изучает всю бухгалтерию организации. С результатами проверки обязательно знакомятся все жители дома.

Во многих случаях ТСЖ нанимает управляющую компанию 
по договору обычного подряда. Эта формула выгодна 
обеим сторонам. ТСЖ получает контроль над денежным 
потоком и качеством услуг, такие условия прописываются
в договоре, а управляющая компания ввиду того,что она 
не управляет а обслуживает дом, уходит от лицензионных 
требований и, следовательно, и от административной 
ответственности в виде огромных штрафов за нарушения 
лицензионных требований и прочее.

Мы также должны озвучить и минусы ТСЖ, которые зачастую зависят от человеческого фактора, впрочем, без их детального изучения и анализа, поскольку они всем понятные и мы заостряем на них внимание лишь для того, чтобы в будущем собственники имели возможность обойти их.

Минусы ТСЖ

• риск нецелевого использования денег жильцов и доходов от использования общего имущества дома. Решается избранием опытных бухгалтеров в контрольном органе ТСЖ — ревизионную комиссию или периодический аудит хоздеятельности внешними аудиторами.
• чтобы научится управлять хозяйственной деятельностью ТСЖ и качественно содержать общее имущество лома, руководители и ответственные лица ТСЖ должны обладать специальными знаниями и опытом. Зачастую, у вновь избранных председателей ТСЖ его нет. А учиться в реальном времени на своём доме дорого и неэффективно. Решается привлечением внешнего опытного управляющего или исполнительного директора ТСЖ
• при создании ТСЖ на его баланс перейдут все долги дома, накопившиеся за долгие годы, и оно просто разорится. А вот этот «минус» мы указали специально, постоянно слыша подобные убеждения от жильцов. Это не так. ТСЖ начинает управление своим домом с даты, определённой на общем собрании собственников, зачастую, это дата подписания договора управления, либо в договоре управления определяется дата его вступления в силу. Так вот, до даты начала управления ТСЖ, на предыдущие долги, как дебетовые, так и кредитные, имеет право либо должна выплатить предыдущая управляющая организация. Обычно делается соответствующий акт сверки и эти финансовые вопросы управляющая компания и ТСЖ решают в договорном порядке.
• Долги злостных неплательщиков. Этот вопрос вечный, поэтому изобретать велосипед мы не будем. Нужен либо хороший юрист, либо ТСЖ может продать долги соответствующей внешней компании, которая будет их взыскивать сама.
• ТСЖ должны создаваться в больших домах. В противном случае, ТСЖ не сможет эффективно работать..Это очень обширный вопрос, который должен рассматриваться экономистами и бухгалтерами. Мы же можем сказать так. В современной системе ЖКХ не обязательно брать на штат работников и самостоятельно выполнять жилищные услуги. Достаточно заключить договора на основные услуги с их поставщиками или подрядчиками. По опыту — даже дом в полторы — две тысячи квадратных метров может хорошо существовать в форме ТСЖ. Дом, конечно, не должен при этом иметь аварийных элементов или инженерных сетей. Поэтому при определении критерия успешной работы ТСЖ в доме необходимо руководствоваться не количеством квадратных метров, а техническим состоянием многоквартирного дома.

ТСЖ и ТСН: в чём разница

В соответствии со ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ, товариществом собственников недвижимости признаётся добровольное объединение собственников недвижимого имущества. Это могут быть владельцы помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п. ТСН создают для совместного владения, пользования и распоряжения в установленных законом пределах имуществом (вещами), которое в силу закона находится в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Определение ТСЖ даётся в ст. 135 Жилищного кодекса. Товариществом собственников жилья признаётся вид товариществ собственников недвижимости. Это объединение владельцев помещений в многоквартирном доме для совместного управления:

• общим имуществом в МКД
• либо имуществом собственников помещений в нескольких МКД,
• либо имуществом собственников нескольких жилых домов.

А также для обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом. ТСН занимается:

• созданием, содержанием, сохранением и приращением имущества,
• предоставлением коммунальных услуг пользователям помещений в МКД или жилых домов,
• иной деятельностью, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами или на совместное использование имущества.

Устав и обязательства ТСН

Устав товарищества собственников недвижимости принимается на общем собрании. Такое собрание проводится в порядке, установленном ст. 45–48 Жилищного кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Число членов ТСН, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников недвижимости создаётся без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

ТСН отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Но не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по обязательствам товарищества.

Условия создания ТСН

Согласно ст. 136 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.

Товарищество собственников жилья может быть создано:

• собственниками помещений в нескольких МКД, если дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений. Документы, подтверждающие общую границу, содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.
• собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу и сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация товарищества собственников недвижимости осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Здесь вы можете скачать пошаговую инструкцию по созданию ТСН

Здесь вы можете скачать образцы документов для регистрации ТСН

При возникновении  вопросов по созданию ТСЖ — ТСН в своём доме обращайтесь к нам.