10 ошибок при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома
Из года в год провести общее собрание собственников становится сложнее, появляются множество юридических нюансов, которые организаторам (инициативной группе) надо знать и учитывать. Зачастую, такие ошибки могут привести к отмене результатов общего собрания. Главное понимать, что даже если у вас есть решение по сути — подавляющее большинство голосов собственников, — это ещё не значит, что решение принято. Несоблюдение процедуры и требований к общему собранию собственников влечёт недействительность его результатов.
- Нарушение порядка уведомления собственников помещений об общем собрании
Основная причина отмены результатов общих собраний собственников в судебном порядке.
Согласно ст. 45 ЖК РФ, часть 4, инициатор собрания обязан уведомить всех собственников и сособственников помещений многоквартирного дома о проведении общего собрание не позднее чем за 10 дней до дня собрания.
В ч. 4 ст. 45 ЖК РФ определены следующие способы — уведомление посредством заказного письма, вручение уведомления под роспись и размещение соответствующего объявления в помещениях дома, обычно, на досках объявлений или другом подобном месте.
Ошибка состоит в том, что последним способом — размещение объявления о проведении общего собрания на досках объявлений или ином месте в помещениях дома возможно только в случае наличия решения (протокола) ранее проведённого общего собрания собственников помещений, в котором чётко указывается, что такой способ уведомления был принят собственниками и что все собственники об этом знают.
В случае, если собственники ранее не определились с порядком размещения объявлений, связанных с общим собранием, уведомлять собственников необходимо либо через заказные письма, либо вручением им уведомлений нарочно, о чём они должны расписаться в соответствующем реестре вручения уведомлений.
На практике, по процедуре уведомления через заказные письма также существуют нюансы. Необходимо отправлять письма с описью вложения, поскольку в будущем невозможно доказать, что вы отправили адресат именно уведомление о проведении общего собрания а не какой либо иной документ. При этом, необходимо проследить, чтобы оператор почты указала на отправном кассовом чеке Ф.И.О. получателя, зачастую, для экономии времени там ставят пробел или ноль.
При уведомлении собственников нарочно, в случае постоянного отсутствия собственника в помещении/квартире, мы советуем составить соответствующий акт, подписанный двумя соседними собственниками квартир.
При уведомлении заказными письмами или нарочно, под роспись, мы советуем размещать объявление об общем собрании на досках объявлений или в специально отведённых для объявлений местах в доме. Такое уведомлению несёт прежде всего информационный характер и при спорных моментах может сыграть решающую роль. Такое объявление, обычно, фотографируют с привязкой к дому (адресная табличка)
Напоминаем, что ч. 5 ст. 45 ЖК РФ устанавливает требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания собственников должно содержать:
- сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
- форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
- дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
- повестка дня данного собрания;
- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
2. Неправильное оформление решений собственников
Согласно п. 4.1. ст. 48 ЖК РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
П. 5.1. ст. 48 ЖК РФ устанавливает требования к решению собственника:
- фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
- место жительства или место нахождения;
- паспортные документы или реквизиты учредительных документов.
Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:
- заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
- выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение
5. Ошибочно выбранная форма общего собрания
Согласно ст. 44.1 ЖК РФ существует три формы проведения общего собрания собственников — очная, заочная, и очно-заочная.
Старшие по дому и инициаторы общих собраний чаще всего указывают очную форму собрания. При этом, в случае отсутствия кворума, происходит «хождение» по квартирам и «дособирание» голосов. Так действовать запрещено. В случае отсутствия кворума на очном собрании, инициатор может провести второе собрание — заочное. Однако, согласно ч. 1 ст. 47 ЖК РФ, это должно быть отдельное собрание, проводимое в форме заочного голосования.
Мы советуем все собрания проводить в очно-заочной форме, самой удобной форме голосования, которая содержит все преимущества очной и заочной формы вместе.
6. Неверные или устаревшие сведения о площадях и собственниках помещений
Перед голосованием, необходимо запросить информацию о собственниках помещений в доме в Росреестре. В случае невозможности по каким либо причинам получить официальные данные по собственности, необходимо составить реестр собственников на основании документов на право собственности, предоставленных собственниками в процессе голосования.
По нашему мнению, это самый сложный этап подготовки документов к общему собранию, поскольку на практике получить данные о собственниках из Росреестра проблематично из-за законодательства о персональных данных. Поэтому в уведомлениях об общем собрании необходимо указывать, чтобы копии или оригиналы правоустанавливающих документов собственник предоставляли председателю собрания при заполнении решений и протолокла.
7. Нарушение порядка передачи документов в органы государственного жилищного надзора
В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола общего собрания собственников, должна направить в орган госжилнадзора оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в системе ГИС ЖКХ.
Однако, управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК если вовремя и передают документы в орган ГЖИ, но не размещают информацию о собрании в системе, что к тому же грозит им административной ответственностью по ст. 13.19.2 КоАП РФ.
8. Проведение нескольких подряд собраний при спорных или конкурирующих отношениях
При возникновении обстоятельств, когда несколько групп собственников одного дома имеют разные интересы и проводят несколько собраний одновременно с похожей или совпадающей повесткой дня, но разными результатами по сути, например, есть споры между собственниками по поводу выбора управляющей компании, органы ГЖИ обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.
По регламенту, проверка законности и правильности проведения общих собраний органами госжилнадзора осуществляется ими в случае получения двух и более протоколов с одного дома в течение трёх месяцев с аналог очной или идентичной повесткой дня.
9. Изменение повестки дня
Изменять повестку собрания запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ.
В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.
Все вопросы, не включённые в повестку дня должны быть решены на другом общем собрании собственников.
10. Нарушение кворума собрания
Разные по значимости и важности решения собственников принимаются различным количеством голосов собственников.
Общее собрание собственников помещений в МКД считается легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на общее собрание.
Жилищный кодекс РФ разделяет вопросы по степени важности.
Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех голосов, принявших участие в голосовании.
Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Другие вопросы решается подавляющим (квалифицированным) большинством голосов – это ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома. Такие ситуацию происходят в случае реконструкции дома или проведении капитального ремонта.
Автор публикации
