МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПРИКАЗ
от 20 августа 1996 г. N 17-113
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ
О ФОРМИРОВАНИИ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ЖИЛИЩНО —
КОММУНАЛЬНОМ ХОЗЯЙСТВЕ
(в ред. Приказа Госстроя РФ от 11.12.97 N 17-132)
Во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. N 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов» и поручения Правительства Российской Федерации от 10.04.96 N ОС-П20-11720 приказываю:
1. Утвердить разработанное Департаментом ЖКХ совместно с Институтом экономики ЖКХ Положение о формировании договорных отношений в жилищно — коммунальном хозяйстве.
2. Департаменту ЖКХ (В.В. Авдеев), Главной государственной жилищной инспекции (Э.Б. Рощупкин) оказывать помощь органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, местного самоуправления и предприятиям ЖКХ в вопросах применения Положения о формировании договорных отношений в жилищно — коммунальном хозяйстве.
3. Контроль за выполнением настоящего Приказа возложить на начальника Департамента жилищно — коммунального хозяйства В.В. Авдеева.
Министр строительства
Российской Федерации
Е.В.БАСИН
Утверждено
Приказом Минстроя России
от 20 августа 1996 г. N 17-113
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ЖИЛИЩНО — КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
ПОЛОЖЕНИЕ
О ФОРМИРОВАНИИ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ
В ЖИЛИЩНО — КОММУНАЛЬНОМ ХОЗЯЙСТВЕ
(в ред. Приказа Госстроя РФ от 11.12.97 N 17-132)
1. Общие положения
1.1. В основу системы управления жилищно — коммунальным хозяйством должно быть положено рациональное разделение функций и организация договорных взаимоотношений между субъектами собственности жилищного фонда и объектов коммунального назначения и субъектами хозяйствования — организациями жилищно — коммунального хозяйства различных организационно — правовых форм с соответствующим разделением прав, обязанностей и ответственности сторон.
Собственники жилищного фонда и объектов коммунального назначения (органы местного самоуправления, предприятия и организации, в чьем хозяйственном ведении находятся объекты государственного жилищного фонда, юридические или физические лица) непосредственно или через уполномоченные им органы — службы заказчика, управляющие компании выступают заказчиками на обслуживание, содержание, ремонт и развитие объектов жилищно — коммунального хозяйства, находящихся в их собственности, а также на предоставление услуг потребителям.
Организации жилищно — коммунального хозяйства различных организационно — правовых форм выполняют функции подрядчиков (исполнителей услуг) по обслуживанию, содержанию и ремонту объектов жилищно — коммунального хозяйства, а также предоставлению услуг.
Подрядчиками по реконструкции и строительству объектов жилищно — коммунального назначения являются ремонтно — строительные организации различных форм собственности, финансово — строительные или финансово — строительно — эксплуатационные компании.
1.2. Договоры на обслуживание, содержание, ремонт и развитие <*> объектов жилищно — коммунального хозяйства должны заключаться службой заказчика или управляющей компанией, как правило, на конкурсной основе с привлечением организаций — подрядчиков различных организационно — правовых форм.
———————————
<*> В дальнейшем «договоры на обслуживание».
1.3. Система договорных отношений включает в себя следующие основные группы договоров:
— договоры на обслуживание между органами местного самоуправления (службами заказчика, управляющими компаниями) и организациями жилищно — коммунального хозяйства различных форм собственности;
— договоры между юридическими лицами, товариществами собственников жилья и гражданами, имеющими в собственности жилищный фонд или объекты коммунального назначения, и организациями различных форм собственности;
— договоры между собственниками жилищного фонда и нанимателями жилых помещений;
— договоры между организациями жилищно — коммунального хозяйства различных форм собственности и организациями — потребителями услуг;
— договоры между организациями различных видов деятельности жилищно — коммунального хозяйства.
1.4. Вне зависимости от того, между какими конкретными заказчиками и исполнителями заключается договор, он должен содержать следующие примерные условия:
— гарантируемый исполнителем уровень качества, надежности и экологической безопасности оказываемых услуг и производимых работ;
— объем работ (услуг);
— обязательства заказчика по оплате работ (услуг), включая сроки и способ расчетов;
— экономические санкции, применяемые к каждой из сторон в случае нарушения условий договора;
— порядок разрешения споров, возникающих в процессе выполнения договора;
— порядок изменения условий договора;
— порядок прекращения действия договора.
Таким образом, договор представляет собой экономическую и правовую основу взаимоотношений органов местного самоуправления и других собственников объектов жилищно — коммунального хозяйства, выступающих в роли «заказчика» на жилищно — коммунальное обслуживание и организациями жилищно — коммунального хозяйства, выполняющими функции «подрядчика», и позволяет увязать интересы собственника, организации жилищно — коммунального хозяйства и потребителя услуг.
1.5. Система договорных отношений по предоставлению услуг жилищно — коммунального назначения предусматривает следующую защиту прав потребителей путем:
— включения в договор условий, гарантирующих возможность получения потребителем услуги, соответствующей по качеству обязательным требованиям нормативов, стандартов, санитарных правил и норм;
— ответственностью исполнителей за нарушение порядка и условий предоставления услуг, а также гарантий их качества.
Вопросы защиты прав потребителей жилищно — коммунальных услуг регламентируются Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», правилами пользования жилыми помещениями и предоставления коммунальных услуг, действующими в Российской Федерации.
1.6. Договорные отношения в жилищно — коммунальном хозяйстве строились до последнего времени на основе «Положения о порядке формирования договорных взаимоотношений в муниципальном хозяйстве», разработанного Институтом экономики ЖКХ и утвержденного Комитетом Российской Федерации по муниципальному хозяйству 18 мая 1993 г. N 1-1.
Однако за годы, прошедшие со времени введения в действие упомянутого положения, изменились условия функционирования жилищно — коммунального хозяйства, в частности, возросла доля негосударственного сектора как в самой отрасли, так и в других отраслях народного хозяйства, активно идет процесс передачи жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность, существенно изменилась законодательная база, в частности принят Гражданский кодекс Российской Федерации (1 и 2 части), Законы Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», «О защите прав потребителей», «О товариществах собственников жилья», Указы Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. N 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище» и N 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов» и Постановления Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 г. N 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг».
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 г. N 1086 создана Государственная жилищная инспекция, одной из функций которой является осуществление контроля за наличием и правильностью заключения договоров на жилищно — коммунальное обслуживание, реализацией прав и обязанностей сторон, их направленности на защиту прав потребителей услуг, а также осуществление контроля за выполнением обязательств по обеспечению качества обслуживания жилищного фонда и объектов коммунального назначения.
На уровне субъекта Российской Федерации органами государственной власти устанавливается минимальный уровень требований к содержанию и использованию объектов жилищно — коммунального хозяйства (минимальные требования качества), учитывающих состав, состояние и износ основных фондов, природно — климатические и другие региональные особенности и являющихся основой при заключении договоров.
1.7. Настоящая работа является рекомендательной для практического использования в различных вариантах реально складывающихся взаимоотношений собственников объектов жилищно — коммунального хозяйства с организациями различных форм собственности, осуществляющих жилищно — коммунальное обслуживание, потребителями услуг, а также между организациями жилищно — коммунального хозяйства.
2. Организация договорных отношений между органами
местного самоуправления и организациями жилищно —
коммунального хозяйства различных форм собственности
Утратил силу. — Приказ Госстроя РФ от 11.12.97 N 17-132.
3. Организация договорных отношений граждан
и юридических лиц, имеющих в собственности объекты
жилищно — коммунального хозяйства, с организациями
различных форм собственности
3.1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности объекты, обеспечивающие непосредственное жилищно — коммунальное обслуживание потребителей, в случае привлечения специальной организации для их обслуживания обязаны заключать договор, выступая заказчиками на обслуживание, содержание, ремонт и развитие этих объектов, а также на предоставление услуг потребителям с соответствующими гарантиями качества услуг.
3.2. Организации жилищно — коммунального хозяйства различных форм собственности выполняют функции подрядчиков.
3.3. Договоры на обслуживание, содержание, ремонт и развитие объектов жилищно — коммунального хозяйства между гражданами, юридическими лицами и организациями заключаются исходя из взаимно согласованных объемов работ, услуг, их качества, надежности и экологической безопасности с учетом состава и состояния основных фондов и величины средств, направляемых на их оплату, а также размера санкций за нарушение договорных обязательств.
3.4. Контроль за содержащимися в договоре гарантиями качества обслуживания потребителей и их выполнением осуществляет собственник с обращением, при необходимости, в органы государственного надзора и контроля.
3.5. Обслуживание и ремонт мест общего пользования в жилом доме, принадлежащих на праве общей собственности собственникам жилых помещений, а также предоставление коммунальных услуг могут осуществляться организациями жилищно — коммунального хозяйства различных форм собственности по договору:
непосредственно с собственниками жилых помещений при ограниченном их числе:
с товариществами или иными объединениями собственников жилья;
со службой заказчика, управляющей компанией на жилищно — коммунальное обслуживание на территории муниципального образования при передаче собственниками жилых помещений им этих функций.
3.6. В случае, если объединение собственников жилья заключает договор на жилищное — коммунальное обслуживание со службой заказчика, управляющей компанией, то соответствующие объемы и виды работ включаются в муниципальный заказ.
3.7. Отношения между гражданами, проживающими в муниципальном, государственном и частном жилищных фондах, и не являющимися собственниками жилых помещений, и собственником жилищного фонда регулируются договором найма.
Граждане, проживающие в муниципальном и государственном жилищном фонде социального использования, заключают договор социального найма. В ином фонде граждане занимают жилые помещения по договору коммерческого найма.
В настоящих положениях дана примерная форма договора социального найма. Основными отличиями договора коммерческого найма от социального являются:
— срочность договора, до пяти лет;
— основание для занятия жилого помещения — договор, а не ордер;
— площадь занимаемого жилого помещения не определяется нормой жилищной обеспеченности;
— другие (в отличие от социального найма) принципы формирования платы за найм.
4. Организация договорных отношений
между организациями различных видов деятельности
жилищно — коммунального хозяйства
4.1. Договорные отношения между организациями жилищно — коммунального хозяйства различных видов деятельности и форм собственности, взаимодействующими при выполнении основных технологических процессов, формируются исходя из действующих нормативов потребления услуг, расхода материальных и топливно — энергетических ресурсов, а также требований правил технической эксплуатации.
4.2. Договоры между организациями заключаются на выполнение конкретного объема и видов работ (водоснабжение, водоотведение, тепло- и электроснабжение, обслуживание внутридомовых сетей, прочистка сетей, вывоз мусора, обслуживание лифтового хозяйства и иные виды работ) и содержат точные данные об объемах и качестве оказываемых услуг или выполняемых работ, сведения о разграничении зон обслуживания, сроки и способы оплаты услуг, права, обязанности и ответственность каждой из сторон, включая санкции за нарушение условий договора.
4.3. Учитывая тесную взаимосвязь между различными предприятиями и организациями, осуществляющими жилищно — коммунальное обслуживание (например, подача воды для горячего водоснабжения и отопления, обеспечение электроэнергией насосных станций водопровода и канализации и проч.), формирование договорных отношений между ними позволит конкретизировать ответственность предприятий и организаций за нарушение установленных параметров качества обслуживания.
4.4. Организации, которым поручается в соответствии с договором выполнение отдельных видов работ, являются субподрядчиками и отвечают за качество выполненных работ перед организациями — подрядчиками, отвечающими за конкретный вид услуги в целом перед заказчиками и потребителями услуг.
5. Организация договорных отношений
между организациями жилищно — коммунального хозяйства
различных форм собственности и организациями —
потребителями услуг
5.1. Жилищно — коммунальное обслуживание организаций — потребителей услуг (водо-, тепло-, электро-, газоснабжение, канализация, благоустройство территории, вывоз отходов, ремонт здания) регламентируется договорами между предприятиями, оказывающими жилищно — коммунальные услуги, и организациями — потребителями услуг.
5.2. Договоры на предоставление услуг организациям — потребителям заключаются исходя из взаимно согласованных условий, объемов и качества предоставления услуг, а также согласованных со службой заказчика тарифов на оказываемые услуги. В договоре обязательно должны быть указаны конкретные гарантии качества услуг и санкции за нарушение договорных обязательств.
5.3. Величина тарифа на предоставление услуг организациям — потребителям не должна превышать утвержденного органами местного самоуправления тарифа, обеспечивающего полное возмещение затрат организации жилищно — коммунального хозяйства, включая инвестиционную составляющую.
5.4. Договоры на предоставление услуг организациям — потребителям могут заключаться напрямую с организациями жилищно — коммунального хозяйства или через службу заказчика, управляющую компанию. В таком случае служба заказчика, управляющая компания включают данные услуги в муниципальный заказ и соответствующий договор.
Примерные формы договоров приведены в Приложениях к настоящей работе.
Приложение N 1 к Генеральному договору
Приложение N 2 к Генеральному договору
Приложение 1 к Договору на обслуживание жилых домов
Приложение 2 к Договору на обслуживание жилых домов
Приложение 3 к Договору на обслуживание жилых домов
Приложение 4 к Договору на обслуживание жилых домов
Приложение 5 к Договору на обслуживание жилых домов