Блоги

Здесь представлены блоги общественников, специалистов, хозяйственников, практикующих юристов, которые так или иначе связаны с ЖКХ сферой и делятся своим опытом, знаниями, мнениями  и мыслями. Тексты представлены в оригинальном виде без цензуры, однако, запрещённый или неадекватный контент удалятся без объяснений причин. Мнение администрации юридической ЖКХ площадки biteikin.ru могут не совпадать с мнением автора. Автор обязан следовать условиям размещения материала


______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Между частником и ГУПом: кому доверить обслуживание общего имущества жильцов?

В Севастополе большинство многоквартирных домов обслуживаются управляющими компаниями. Поэтому именно этому вопросу будет уделено первоочередное внимание.

Каждый горожанин знает, что его обслуживает или частная фирма, или государственное унитарное предприятие (ГУП). Но не каждый знает: какие преимущества и недостатки есть у этих форм хозяйствования.

При прочих равных условиях и при одинаковых тарифах, ГУП, как выразился учредитель УК «Югжилсервис-2» Игорь Битейкин, «уже проигрывает, так как сможет оказать услуг меньше, чем частник, на величину НДС».

Оказывается, что частные компании могут выбрать для себя упрощённую систему налогообложения и не быть плательщиками НДС, а ГУП — нет. Таком образом, частник распоряжается суммой поступлений от жильцов за вычетом нескольких процентов, а ГУП — на ⅙ меньшей.

Такой же разительной может оказаться отличие и в размере расходов на содержание административного персонала. Если у частной управляющей компании есть утвержденный собранием собственников жилья и помещений процент на управление (прибыль), то у ГУП прибыль прямо не предусмотрена. Однако, расходы на административный персонал, их зарплаты, утверждаются лишь курирующими их чиновниками. Порой кумовство и коррупция приводит к таким вопиющим случаям, когда правоохранительные органы вынуждены вмешиваться и урезать аппетиты руководства ГУПов, приводя их доходы к средним по отрасли в регионе.

Общественный деятель Римма Царик, известная в Севастополе ещё с времён «куницынско-саратовских тарифных войн», считает недопустимым, когда Департаменту городского хозяйства Правительства Севастополя подчинена функция по контролю (надзору) в сфере государственного регулирования цен (тарифов). По её мнению недопустимо, чтобы заинтересованный Департамент управлял и ГУПами в сфере ЖКХ, и контролировал тарифы. Поэтому логично и законно вывести функцию по регулированию и контролю тарифов из структуры департамента городского хозяйства.

Слабой стороной в Севастополе, как утверждает Игорь Битейкин, служит зависимость ГУПов от тендерных процедур, который в нашем городе работают с очень большими сбоями. Главной проблемой торгов является отсутствие гарантии добросовестности исполнителя. Мы все можем наблюдать примеры некачественно выполненных работ, нецелевого использования средств и брошенных незавершённых объектов, когда отсутствует и результат, и деньги, и подрядчик.

Частные управляющие компании, особенно те, которые имеют длительные договорные отношения с собственниками жилья, заинтересованы в качественном выполнении работ. Поэтому выполняют их или собственными силами, или силами проверенных подрядчиков.

Игорь Битейкин предупреждает, что «признаком серьёзной управляющей компании является её намерение предложить минимум пятилетний договор обслуживания общего имущества жильцов многоквартирного дома».

Примеры недобросовестных частных управляющих компаний, которые внезапно, как правило в течении полугода, исчезают с деньгами жильцов, по его мнению, остаются одними из немногих аргументов в пользу ГУПов. При всём своём недовольстве работой ГУПа, граждане рассматривают государственную структуру, как нечто постоянное, за которым стоит ответственность региональных властей.

Учредитель УК «Югжилсервис-2» считает, что добиться справедливости у надзорных и правоохранительных органов по отношению к ГУПам гораздо сложней, чем к частнику. Напротив же Римма Царик убеждена, что на ГУПы Севастополя, при помощи вышестоящего руководства и проверяющих структур, найти «хоть какую-ту управу», а частные УК, как правило, если начинают «беспредельничать по отношению к жильцам, то остановить их практически невозможно».

Сдерживает, а порой приводит к курьёзным решениям и разный подход в оперативности и гибкости принятия решений. Особенно, когда чётко разделены источники для текущего и капитального ремонта. Если частная управляющая компания, как утверждает Игорь Битейкин, осуществляя ремонт предпочтёт решить проблему оптимальным способом, выйдя за рамки текущего ремонта. То, ГУП, наоборот, будет жёстко по-бюрократически латать трубу или крышу, условно «по метру».

Несправедливым, считает Игорь Битейкин, ситуацию, когда за деньги владельцев нового жилого фонда, ГУПы содержат более ветхие дома. В частных управляющих компаниях, за каждым домом закреплён свой лицевой счёт и такой «благотворительности» в принципе быть не может. По этой причине в Севастополе наметилась тенденция по отказу от услуг ГУПов не только домами, но и отдельными подъездами. Граждане хотят оплачивать нужды своего общего имущество, а не дальних соседей.

Противоречия затрагивают не только новое и более ветхое жильё, но и принципиальные различия между конструктивными особенностями многоэтажных домов разных годов постройки и разной этажности. Ярким примером являются случаи, когда УК не может выполнить какой-либо вид работ или услуг только потому, что собранных согласно тарифу средств попросту не хватает для оплаты.

Игорь Битейкин надеется, что нормативы станут более гибкими и наконец-то будут соответствовать реальной экономике. Он проиллюстрировал эту коллизию на примере того, что найти уборщика по существующему тарифу для многоэтажной плотной застройки «трудно, но можно», но практически не реально, для одиноко стоящего дома.

И представитель УК, и общественник сошлись во мнении, что главной проблемой сферы обслуживания многоквартирных домов, является несоответствие фактических объёмов работ и оплаченных по тарифу. Злоупотреблениями отмечены, как ГУПы, так и частные УК. Однако, если среди частников встречаются компании, работой которой довольны жильцы, и к ним на обслуживание «просятся», то вот хороших слов о работе ГУПов слышится всё меньше и меньше.

Выводы делать придётся, как всегда, конечному потребителю услуг. Главное, не быть равнодушными к своим правам, своим деньгам, и тогда, возможно, вы не станете лёгкой наживой для дельцов от сферы ЖКХ.

В дальнейших публикациях мы планируем ознакомить читателей и с примерами успешного обслуживания дома или непосредственно своими силами, или посредством ТСЖ (ЖК и т.п.). А также продолжим освещать тему борьбы с произволом управляющих компаний в Севастополе, вне зависимости от форм собственности.

Алексей Суслов

http://organaizer.info/mezhdu-chastnikom-i-gupom-komu-doverit-obsluzhivanie-obshhego-imushhestva-zhilcov_05-06-2019/

Методика без методов: имеет ли смысл использовать новые методические рекомендации по расчету платы за содержание жилого помещения

 

Когда рассказ прекрасный в книге скрыт,
То ею всякий больше дорожит.
Ценней ее застежка золотая,
Смысл золотой собою охраняя.

У. Шекспир «Ромео и Джульетта»

 

Хотя этими словами синьора Капулетти охарактеризовала графа Париса, а не какое-нибудь научное издание по важной проблематике, тем не менее, они достаточно хорошо иллюстрируют один из интереснейших философских вопросов, связанных с противопоставлением и взаимодействием понятий «формы» и «содержания». Этим вопросом (насколько форма имеет смысл без содержания?) невольно задаешься после прочтения нового документа, вышедшего из Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации: приказом от 06.04.2018 г. № 213/пр утверждены Методические рекомендации по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размеры такой платы (далее — Методика). Дело в том, что выпуск «недоделанных», непроработанных документов из недр профильного министерства, которые не столько дают ответы на вопросы, сколько генерируют новые, к сожалению, стал нормой. Не стала исключением и Методика. Очевидно, другого ждать и не приходится от документа, в котором перечисление нормативных актов, в соответствии с которыми он разработан, занимает около трети всего текста. Объем Методики позволяет сделать практически постатейный комментарий за вполне небольшое время.

1. Методика построена на принципе определения платы за содержание жилого помещения по типам многоквартирных домов. Данный подход представляется крайне неоднозначным. Определение платы за содержание жилого помещения противоречит позиции самого Минстроя России по этому вопросу, изложенной в письме от 17 марта 2016 г. № 7513-ОЛ/040F (Данное письмо публиковалось в сборнике «Цены и тарифы в ЖКХ» № 2 за 2016 г.).

В этом письме достаточно подробно и аргументированно обоснована позиция, что «размер платы за содержание жилого помещения должен определяться индивидуально для каждого многоквартирного дома на основании утвержденного собственниками помещений такого дома перечня и периодичности проведения работ и (или) оказания услуг». С такой позицией нельзя не согласиться. Учитывая, что Жилищный кодекс Российской Федерации с момента написания указанного письма не претерпел существенных изменений относительно требований дифференциации платы, получается, что Методика является одним из уже ставших многочисленными примеров противоречивых разъяснений и рекомендаций Минстроя России по применению нормативных документов в жилищной сфере.

Более того, установив объектом определения платы за содержание жилого помещения не конкретный многоквартирный дом, а некий «тип», авторы Методики усугубили данную ошибку еще и некорректным определением типов многоквартирных домов. Так, согласно Методике, тип многоквартирного дома рекомендуется определять исходя из его конструктивных и технических характеристик, степени благоустройства и перечня инженерного оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома. Однако в данном подходе есть два существенных упущения. Во-первых, не учитывается наличие или отсутствие придомового земельного участка в составе общего имущества. Он явно не классифицируется как «конструктивная и техническая характеристика». Во-вторых, при типизации домов не учитывается то, что в разных домах может быть разный стандарт эксплуатации: собственники помещений на общем собрании могут утвердить перечни работ и услуг, которые различны как по своему составу, так и по периодичности. При этом все они будут укладываться в требования утвержденного минимального перечня и могут отличаться как по причине различий в составе общего имущества, так и различными подходами к его содержанию.

2. Разделом 3 Методики предусмотрено, что плата за содержание жилого помещения определяется как среднее значение по однотипным многоквартирным домам. В качестве сравнения принимается плата, установленная на общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.

С одной стороны, при первом рассмотрении такой подход вполне логичен. Ведь плата за содержание жилого помещения в конкретном многоквартирном доме в конечном счете будет определена по итогам конкурса (в случае, если собственники помещений не выбрали способ управления). Поэтому необязательно делать детальный расчет с учетом всех необходимых нюансов. В конечном счете посредством конкурсных процедур произойдет балансирование пожеланий управляющих организаций по условиям работы в доме с той платой, которая предложена органом местного самоуправления для конкретного дома.

Но при более внимательном и вдумчивом изучении этого вопроса все представляется уже не в таком упрощенном и универсальном виде. Дело в том, что в подавляющем большинстве муниципальных образований рынок управления многоквартирными домами и содержания общего имущества в них характеризуется олигопольным положением. Как правило, в этих видах деятельности преобладают 2-10 организаций, которые занимают 50-65% от общего объема рынка. Другими факторами, определяющими олигополию в рассматриваемой сфере, является наличие достаточно существенных барьеров для «входа» на него. Это и наличие лицензии на осуществление деятельности по управлению, и необходимость сдачи квалификационного экзамена, и постоянно усиливающееся нормативное регулирование и появления новых требований к деятельности управляющих организаций. К слову надо сказать, что во многом олигопольные рынки в сфере обслуживания жилья создаются непосредственно силами самого Минстроя России, которые выступает основным «генератором» законодательных инициатив в отрасли.

Экономическая теория (cм., например, Цены и ценообразование. Под ред. В.Е. Есипова: Учебник для вузов. 3-е изд. — СПб: Издательство «Интер», 1999) выделяет следующие основные модели ценообразования на олигопольных рынках:

1) картель — совместные и согласованные действия различных организаций в части определения объемов реализации товаров и услуг и цен на них;

2) лидерство в установлении цен (квазимонополия) — организация, занимающая основную долю на рынке, является определяющей («маркетмейкером») для ценового поведения остальных участников;

3) ломаная кривая спроса на продукцию (услуги) — ценообразование исходя из предположения, что при повышении цен остальные участники не изменят свои цены, в то время как при снижении цен они также снизят цены;

4) ценообразование по принципу «издержки плюс» — цена как сумма переменных и постоянных издержек производителя.

Применительно к сфере управления многоквартирными домами олигопольный характер отношений также проявляется в «игре по правилам» практически всеми участниками: зачастую в муниципальных образованиях подавляющее большинство договоров управления, по которым работают управляющие организации, содержат формулировки об использовании в качестве платы за содержание жилого помещения те платы, которые устанавливаются органом местного самоуправления.

Ограничивает развитие прямой конкуренции и сложности перехода многоквартирного дома от одной управляющей организации к другой. Это требует и проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, и передачу технической документации на дом, которая даже в условиях наличия штрафных санкций происходит далеко не всегда.

Предложенный в Методике Минстроем России механизм определения платы за содержание жилого помещения характерен скорее для достаточно конкурентных рынков: у продавца и покупателя есть четкое понимание об объемах и качестве услуг, покупатель имеет неограниченный выбор поставщиков, отсутствуют барьеры для появления новых участников на рынке. На конкурентных рынках распространена модель пассивного ценообразования, когда организация является ценополучателем, то есть на цену ее влияние достаточно ограниченно, но именно эту цену необходимо учитывать. Очевидно, что даже сами цели разработки Методики опровергают существование этой картинки в сфере управления многоквартирными домами. Если исходить из существования конкурентного рынка, то отсутствует необходимость в какой-либо методике регулирования цен, так как цену по большому счету определяет покупатель. Более того, отсутствует необходимость проведения каких-либо конкурсных процедур, когда третье лицо выполняет часть функций покупателя. Однако в нашем случае это не так, далеко не во всех домах собственники помещений выбирают способ управления и его реализуют, что предопределяет необходимость проведения конкурсов. При этом проведение конкурса, в том числе определение цены предмета торгов, третьей стороной, не являющейся покупателем или заказчиком работ и услуг, существенно искажает рыночные стимулы для всех игроков и не позволяет говорить о естественной или совершенной конкуренции на рынке управления домами.

В условиях олигополии в сфере управления многоквартирными домами использованный в Методике порядок расчета цен скорее напоминает модель ценообразования «лидерство в ценах». В данной модели лидер на том или ином рынке по объемам поставки товаров и услуг задает некий ценовой ориентир для других участников. Соответственно, основным условием для изменения цен будут не объективные внешние условия или пожелания покупателей, а позиция основного участника рынка. Очевидно, что в зависимости от ситуации на рынке данная модель имеет ряд негативных последствий, которые могут быть отражены в цене. Так, если основным участником будет поставлена задача выдавливания конкурентов, то за счет снижения цены конкуренты вынуждены будут покинуть рынок, так как предельные издержки мелких участников практически всегда выше предельных издержек крупных производителей. С другой стороны, доминирующей организацией может быть задана цель максимизации прибыли, что приведет практически к синхронному завышению цен всеми участниками рынка. Соответственно, использование при проведении конкурса по отбору управляющей организации искаженных ценовых ориентиров приведет к консервации негативных рыночных стимулов для всех участников рынка управления многоквартирными домами. Если уж и использовать методологию сравнений для определения платы, то не просто посредством сравнения неких произвольно отобранных домов, а с большим применением именно методологии бенчмаркинга. Определение данного метода приведено в ГОСТ Р 54205-2010 «Ресурсосбережение. Обращение с отходами. Наилучшие доступные технологии повышения энергоэффективности при сжигании» как сопоставительный (сравнительный) анализ на основе эталонных показателей: выполнение систематического и регулярного сопоставления (сравнения) с эталонными показателями отрасли, национальными или региональными показателями.

В этом контексте, учитывая то, что, как уже отмечалось, рынок управления многоквартирными домами имеет олигопольную структуру без видимых признаков перехода к полноценной рыночной конкуренции, объективным с позиций и потребителя услуг, и управляющих организаций будет использование упомянутого выше метода ценообразования по принципу «издержки плюс», но не в традиционном виде калькулирования себестоимости услуг конкретной обслуживающей организации, а в несколько измененном виде. Краеугольным фактором при определении размера платы за содержание жилого помещения является построение сбалансированной «экономики дома». Поэтому исходным должно стать условие проведения расчетов без относительно какой-либо конкретной управляющей организации, которая либо собирается управлять конкретным многоквартирным домом или которая уже управляет аналогичным многоквартирным домом. Первичен многоквартирный дом как объект управления и перечень работ по его обслуживанию как предмет договора управления. В этой связи в метод «издержки плюс» необходимо добавить один маленький, но важный элемент: метод эталонных затрат (по аналогии с бенчмаркингом). В настоящее время внедрение этого метода уже рассматривается в сферах теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения. А в сфере управления многоквартирными домами, по сути, уже создана вся необходимая основа для его применения. И если бы он нашел должное отражение в Методике, это в значительно большей степени соответствовало тем целям, для которых она разработана и для которых в целом проводятся конкурсы по отбору управляющих организаций.

Метод эталонных затрат предусматривает использование при расчете, в нашем случае, платы за содержание жилого помещения неких параметров и характеристик выполнения работ, которые соответствуют не столько среднеотраслевому уровню, сколько условиям, исключающим неэффективное и нерациональное использование любых ресурсов. Это, говоря иными словами, попытка стандартизировать наилучшие доступные технологии, но только в части управления многоквартирными домами. Многие из работ и услуг по управлению и содержанию общего имущества дома уже стандартизированы в виде той или иной нормативной базы, включающей нормы и нормативы расхода ресурсов при выполнении работ и оказании услуг. Именно эти показатели и должны рассматриваться в качестве стартовых при проведении конкурса по выбору управляющей организации.

При этом совершенно не обязательно, чтобы указанные нормы и нормативы были, как часто говорят, «утверждены в установленном порядке». Судебная практика подтверждает, что при проведении расчетов могут быть использованы в первую очередь те сборники, которые определены органом местного самоуправления как соответствующие организационно-техническим условиям производства работ (См. публикуемое в этом номере сборника апелляционное определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.08.2017 г. № 53-АПГ17-27.).

3. Помимо основной концептуальной методологической ошибки, несмотря на свой относительно небольшой объем, Методика содержит ряд неточностей и противоречий, которые сводят практически к нулю и без того небольшую пользу от ее применения.

3.1. В пункте 3.1. приведена структура платы за содержание жилого помещения, предусмотренная Жилищным кодексом Российской Федерации. В нее входят платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества. И уже в следующем пункте Методики приведено прямо противоположное требование: плата за содержание жилого помещения определяется без включения в нее платы за указанные коммунальные ресурсы. Мало того, что подобное требование противоречит требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации, оно представляется еще и нереализуемым. Собственники помещений на общем собрании утверждают плату без выделения отдельных составляющих платы, подобные требования отсутствуют. Следовательно, не представляется возможным корректно определить размер платы за коммунальные ресурсы, который учтен в плате: в размере норматива потребления или же в отличном от него размере.

3.2. Аналогичные трудности связаны и с оценкой дополнительных работ в составе утвержденной платы за содержание жилого помещения. Собственники помещений утверждают общий перечень работ и услуг, без разделения на условный обязательный минимум и дополнительный максимум. Соответственно плата за содержание жилого помещения определяется в отношении всего перечня. Поэтому попытка выделить оттуда некие дополнительные работы, как и попытка разделить общую плату на плату за обязательные и плату за дополнительные работы, может ничем не окончится.

3.3. Да и в целом порядок расчета платы за содержание жилого помещения вызывает большое количество процедурных вопросов. Какое минимальное количество объектов-аналогов для проведения расчетов? Нужно ли как-то ограничивать выборку в случае достаточно сильных колебаний значений плат по однотипным домам? Ну и, наконец, что делать, если однотипных домов просто нет? Такая ситуация встречается достаточно часто, особенно в отношении домов-новостроек. Зачастую они изначально проектируются по индивидуальным проектам, аналогов у которых просто не существует.

4. Порядок определения предельных индексов изменения платы за содержание жилого помещения в Методике смотрится совсем инородно. Но с другой стороны понятно, что порядок, состоящий из одного (!) предложения, на самостоятельный документ явно не тянет.

По сути, плату за содержание жилья постигла та же участь, что и плату за коммунальные услуги: ограничение роста величиной предельного индекса. Но есть несколько отличий. Во-первых, такой предельный индекс не распространяется на решения об установлении платы, принимаемые самими собственниками помещений. Во-вторых, величина предельного индекса равна индексу потребительских цен (не будем вдаваться в поиски ответа на вопрос, почему именно этот индекс взят за ориентир, так как с экономической точки зрения ответа просто не существует) без каких-либо отклонений и корректировок.

Но если в случае с коммунальными услугами у органов регулирования есть понимание того, что делать в случае, если при утверждении тарифов получается превышение предельных индексов, то в случае с жилищными услугами детального порядка действий просто нет. Каковы действия органа местного самоуправления в случае, если, проведя расчет в полном соответствии с Методикой, результаты расчетов не удовлетворяют требованию о соответствии предельному индексу? Необходимо искать иные однотипные дома с меньшими платами за содержание жилого помещения (то есть подгонять порядок расчета под нужный конечный результат)? Или необходимо сокращать, например, периодичность работ по санитарному содержанию общего имущества дома? И что делать в случае, если сейчас жители платят, например, по средней городской ставке в размере 15 руб./кв.м, в то время как жители других аналогичных домов платят, скажем, 20 руб./кв.м. Ведь индексация текущей платы за содержание жилья на индекс потребительских цен не позволит выйти на тот уровень, который обеспечит компенсацию необходимых затрат управляющей организации по выполнению установленного перечня работ. В этом случае конкурс не состоится. Кто будет обслуживать дом?

На этом вопросе, пожалуй, и стоит закончить рассмотрение Методики. В сухом остатке: документ сколь ожидаем (принятие методики расчета цен на услуги по содержанию и ремонту жилья было предусмотрено еще Положением о Министерстве регионального развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2005 г. № 40), столь и бесполезен. Расчет платы за содержание жилого помещения по Методике и полученные результаты — лишь имитация построения сбалансированной системы отношений управляющей организации и собственников помещений по вопросам управления многоквартирным домом. Но есть в Методике и один положительный момент: она носит исключительно рекомендательный характер.

https://www.cnis.ru/?id=finans&stpg=1&stct=cit