Отвечает ли новый хозяин квартиры за перепланировку, сделанную старым хозяином. Позиция Верховного Суда РФ

Настоящая статья и выбранная нами практика снова на злободневную актуальную тему, с которой наше граждане часто встречаются и, к сожалению, уже постфактум, то есть, после покупки перепланированного помещения. В ней мы попробуем разобрать, проанализировать и определиться, кто виноват и что делать.

Начало банальное

Одна из соседок решила пристроить к своей квартире на первом этаже балкон, чем вызвал раздражение, вылившееся в противостояние с другой соседкой.

Однако, балкон всё-таки был построен, а вторая соседка вынуждена была подать в суд.

Суд решил дело в её пользу и постановил снести незаконную конструкцию, но в это время квартира была продана, а новый владелец не захотел отвечать по обязательствам предыдущего владельца.

Тем ни мене, суд заменил ответчика по делу на нового владельца, обозначив его, как правопреемника.

Новый владелец обжаловал решение в апелляционном порядке, судебная коллегия апелляционным решением отменила решение суда первой инстанции, постановив, что раз квартира была приобретена с перепланировкой, то новый владелец на неё нести ответственность не должен.

Соседка, соответственно, обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ

Позиция Верховного Суда России

Верховный суд отменил апелляционное определение областного суда. Основанием для отмены послужили существенные нарушения норм процессуального права, повлиявшие на исход дела (ст. 387 ГПК РФ).

Оказалось, что областной суд неверно решил, что смена собственника имущества, если имущество приобретено новым собственником без обременения, сама по себе не влечёт переход к новому собственнику этого имущества обязанностей, возложенных решением суда на бывшего собственника.

Областной суд нарушил нормы права – закон об исполнительном производстве. Верховный суд указал, что всё же есть основания заменить ответчика и обязать снести балкон нового владельца квартиры.

П. 1 ст. 53 N 229-ФЗ говорит, что если одна из сторон выбывает, то пристав меняет её на правопреемника. Участник разбирательства может выбыть по разным причинам (п. 1 ст. 44 ГПК РФ):

• смерть,
• перевод долга,
• продажа доли в фирме,
• реорганизация,
• смена собственника.

Правопреемника можно заменить на любой стадии судебного разбирательства (п. 1 ст. 44 ГПК РФ). Долговые обязательства переходят ему в силу закона (ст. 392 ГК РФ).

ВС РФ объяснил, что ответчиком по иску о сносе самовольной пристройки выступает тот, кто её воздвиг (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ). Если пристройку создали с помощью подрядчиков, то отвечать за неё будет заказчик.

Если незаконной пристройкой владеет тот, кто к её постройке не имеет отношения, ответчиком по иску о сносе такой конструкции будет лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Если ответчик, которого обязали снести незаконную конструкцию, не строил её, он может обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную пристройку (п. 24 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние, лежит на собственнике этого помещения и переходит к новому собственнику.

Что делать дальше

Новому собственнику квартиры придётся снести незаконно возведённую пристройку (ст. 222 ГК РФ)

После он может обратиться в суд с иском о возмещении своих убытков к предыдущей владелице квартиры.

Такая же схема применяется и к перепланировке внутри квартиры. Вы можете убрать стену из гипсокартона или объединить ванную и туалет или расширить дверной проём, но в случае каких любо претензий в вашу сторону со стороны контролирующих инстанций (по разным причинам) вам придётся всё несогласованное вернуть в первоначальное состояние.